امـــــــــــــلاک مشــــــــــــــاورین

بحران مالي مسکن ايران در راه است. گزارش عملکرد نظام بانکي کشور نشان از نزديک بودن بحران مالي بانک ها به دليل عدم بازپرداخت وام هاي مسکن دارد. طبق آخرين جدول ارائه شده از سوي بانک مسکن مانده مطالبات معوق بخش خصوصي در سال 1387 ، 595 ميليارد تومان است که اين رقم نسبت به سال گذشته آن رشد 38 درصدي مطالبات معوق در اين بخش را نشان مي دهد. طبق اين گزارش طي سال هاي 84 تا 86 مطالبات معوق بخش خصوصي در هر سال به ترتيب بيش از صد درصد نسبت به سال گذشته رشد داشته است تا اينکه در سال 87 اين رقم، روندي صعودي به خود گرفت تا مطالبات معوق بخش خصوصي با 38 درصد رشد مواجه شود. اين در حالي است که مطالبات معوق بخش خصوصي 14 درصد تسهيلات اعطايي بانک مسکن را در بخش ساختمان و مسکن تشکيل مي دهد. طبق آخرين گزارش عملکرد نظام بانکي کشور مجموع تسهيلات اعطايي بانک مسکن در پنج بخش اقتصادي (کشاورزي، صنعت و معدن، ساختمان و مسکن و بازرگاني و صادرات) در سال 87، چهار هزار و 332 ميليارد تومان بوده است که از اين تعداد چهار هزار و 302 ميليارد تومان مربوط به بخش مسکن است. اين گزارش حاکي است تسهيلات اعطايي به بخش مسکن در سال 87 نيم درصد رشد را نسبت به سال گذشته اش نشان مي دهد. همچنين رشد تسهيلات اعطايي بانک مسکن در اين بخش در سال 84 ، 141 درصد، در سال 85 ، 77 درصد و در سال 86 منفي هفت درصد بوده است. تمامي اين اعداد و ارقام نشان از آن دارد که بانک مسکن طي چهار سال گذشته تسهيلات زيادي را به ساخت و ساز مسکن در کشور اختصاص داده است اما به دليل کاهش قيمت مسکن احتمال عدم بازپرداخت تسهيلات بخش مسکن بانک ها بالاست. اين گزارش را نيز يک منبع آگاه در گفت وگو با سايت «فردا» به نوعي تاييد مي کند. اين فرد با اشاره به رکود بخش ساختمان و افت قيمت مسکن گفت؛ کساني که در سال هاي گذشته تسهيلات ساخت يا خريد مسکن را دريافت کرده اند در بازپرداخت تسهيلات با مشکلات زيادي روبه رو هستند. اين منبع آگاه اظهار کرد؛ به دليل کاهش قيمت مسکن احتمال عدم بازپرداخت تسهيلات بخش مسکن به بانک ها بالاست و تسهيلات گيرندگان، واحدهاي مسکوني و خريداري شده از طريق تسهيلات را به بانک ها واگذار خواهند کرد. اين اتفاق تقريباً شبيه آن چيزي است که در ايالات متحده امريکا رخ داد. به دليل کاهش شديد قيمت مسکن دريافت کنندگان تسهيلات تمايلي به بازپرداخت تسهيلات خود به بانک نداشتند و عملاً خانه هاي بسياري به بانک ها بازگردانده شد و همين اتفاق زمينه ساز بزرگ ترين بحران اقتصادي 80 سال اخير شد. اگرچه در ايران شرکت هاي بورسي فعال در حوزه ساختمان و ليزينگ مسکن کم است اما علاوه بر بانک هاي دولتي و خصوصي شرکت هاي انبوه ساز زيادي در کشور فعال هستند. در اين ميان بانک هاي خصوصي و ليزينگ ها طي سه سال اخير تسهيلات زيادي را به ساخت و ساز و خريد مسکن اختصاص داده اند به طوري که تا 70 درصد قيمت مسکن را تسهيلات اعطايي به اين بخش تشکيل مي داد. در حال حاضر که قيمت مسکن کاهش پيدا کرده است به نظر مي رسد چنانچه رکود بخش مسکن ادامه يابد و قيمت مسکن نيز باز هم کاهش يابد بسياري از گيرندگان تسهيلات تمايلي به بازپرداخت تسهيلات دريافتي نخواهند داشت و بانک هاي خصوصي و ليزينگ ها اولين قربانيان بحران مي شوند. کاهش 60 درصدي درخواست پروانه ساخت و همچنين رکود کامل خريد و فروش در شهرهاي کوچک و بزرگ نشانه هاي بروز بحران است. آمار نشان مي دهد شبکه بانکي کشور طي سه سال 84 تا 86 که اوج رونق مسکن بود به ترتيب 18 هزار ميليارد تومان، 8/23 هزار ميليارد تومان و 29 هزار ميليارد تومان و در مجموع نزديک 71 هزار ميليارد تومان به بخش مسکن و ساختمان تسهيلات پرداخت کرده است. محاسبات نشان مي دهد در سال هاي مذکور به ترتيب 3/22 ، 22 و 5/20 درصد تسهيلات بانکي به بخش مسکن اختصاص يافته است. همچنين رشد سالانه اين تسهيلات نشان مي دهد طي سال هاي 84 تا 86 به ترتيب هر سال نسبت به سال قبل تسهيلات پرداختي مسکن به ترتيب 2/43 درصد، 9/32 درصد و 7/21 درصد و به طور متوسط سالانه نزديک 32 درصد رشد کرده است.کارشناسان پيش از اين نيز نسبت به وقوع بحران مالي در بانک هاي خصوصي ناشي از عدم برگشت تسهيلات اعطا شده در بخش مسکن از سوي اين بانک ها هشدار داده بودند. در آذرماه سال گذشته نيز يک کارشناس پولي و بانکي از احتمال بروز بحران مالي ناشي از عدم بازپرداخت مسکن خبر داده بود. 

عبده تبريزي در ميزگرد تخصصي «تاثير بحران مالي جهان بر اقتصاد ايران» که در دانشکده مطالعات جهان دانشگاه تهران برگزار شد، با اشاره به بحران جهاني گفته بود؛ اين بحران مي تواند در ايران هم اتفاق بيفتد. بانک هاي خصوصي که در حوزه خريد مسکن تا 70 درصد وام در شهر تهران و شهر هاي بزرگ پرداخت کرده اند ممکن است با اين شرايط روبه رو شوند به طوري که با کاهش قيمت مسکن صاحبخانه يي که واحد مسکوني را خريداري کرده، اقساط خود را پرداخت نکند و به بانک اعلام کند مسکن خود را پس بگيرد و چون قيمت به ميزان 30 درصد افت کرده و ممکن است بيش از اين افت کند و از سوي ديگر خريدار هم عنوان کند که توان پرداخت اقساط را ندارد پس بهتر است بانک واحد مسکوني را دريافت کند و اين اتفاق در ايالات متحده افتاد و سرچشمه بحران شد. او گفت؛ «بعد از پايين آمدن نرخ سود بانکي براي اينکه در اقتصاد تحرک ايجاد شود وام هاي گسترده يي در بخش ساختمان تا 120 درصد ارزش مسکن داده شد.» او گفت؛ وقتي چنين معجزه يي در اقتصادي مانند امريکا مي افتد بايد نگران آن بود. در سال 2006 افزايش قيمت مسکن کند و معلوم شد که حباب است. او گفت؛ در خانواده يي که با توانايي هزار دلار درآمد دو تا سه هزار دلار قسط قبول کرده بود، با بالا رفتن قيمت مواد غذايي و بنزين پرداخت ها ميسر نشد و پيامد دريافت وام هاي زيراستاندارد خود را کم کم نشان داد. از سوي ديگر بانک ها نيز در سال هاي آخر وام هايي را پرداخت مي کردند که با تغيير نرخ تورم، نرخ سود نيز تغيير مي کرد و اين تاثير مضاعفي بر ايجاد بحران داشت.

منبع