امـــــــــــــلاک مشــــــــــــــاورین

مديرعامل بانك مسكن درباره وام 30 ميليون توماني ساخت مسكن گفت: در حال حاضر متقاضيان مي‌توانند در هر زمان به شعب بانك مسكن مراجعه و سپرده‌گذاري كنند و به موقع تسهيلات لازم را دريافت كنند.حسن كاري در گفت‌وگو با ايسنا، درباره آخرين وضعيت وام‌هاي 18 ميليون توماني خريد مسكن توضيح داد: آخر امسال پايان برنامه وام 18 ميليون توماني مسكن نيست و در حال حاضر هم براي تسهيلات خريد هر كسي كه سپرده‌گذاري كرده تسهيلاتش را به موقع دريافت مي‌كند.وي با بيان اينكه در حال حاضر افزايش وام 18 ميليون توماني مسكن در دستور كار بانك نيست تصريح كرد: در حال حاضر سياست دولت و بانك توجه ويژه‌ به ساخت است نه به خريد.به گفته مديرعامل بانك مسكن مطالبات معوق بانك مسكن بسيار محدود و در حدود 400 ميليارد است كه نسبتش در حدود 2.5 درصد تسهيلات است.كاري با اشاره به اينكه نرخ سود تسهيلات 30 ميليون توماني ساخت مسكن در دوره ساخت (مشاركت مدني) و بعد از دوره ساخت و فروش اقساط) متفاوت است افزود: نرخ سود تسهيلات در دوره ساختن تابع ضوابط عقود مشاركتي اعلام شده از سوي بانك مركزي است.

جزئيات و شرايط بيشتر وام 30 ميليون توماني ساخت

اين در حالي است كه فريد جلالي عزيزپور ـ مدير طرح و برنامه بانك مسكن ـ درباره جزئيات و شرايط بيشتر وام 30 ميليون توماني ساخت مسكن به خبرنگار ايسنا گفت: اگر فردي مبلغ چهار ميليون و 300 هزار تومان براي دريافت وام 30 ميليون توماني مسكن در بانك بگذارد بعد از حدود سه سال مي‌تواند، اين وام را دريافت كند و اين در حالي است كه اگر فردي مبلغ 15 ميليون تومان در بانك سپرده‌گذاري كند بعد از يك‌سال مي‌تواند وام 30 ميليون توماني ساخت مسكن را دريافت كند.وي در پاسخ به اين پرسش كه آيا امكان انتقال وام ساخت به خارج از تهران امكان پذير است تصريح كرد: اين كار بلامانع است چرا كه به هيچ وجه اين وام قابل خريد و فروش نيست و به راحتي حساب شخصي به شعبه شهرستان منتقل مي‌شود.مدير طرح و برنامه بانك مسكن درباره‌ ميزان قسط‌هاي پرداختي توضيح داد: ميزان پرداخت قسط‌ها بستگي به طول مدت ساخت دارد و اگر در طي دوره دو سال يك ساختمان تكميل شود پرداخت اقساط وامش با فردي كه در طي دوره حداكثر 18 ماهه كه ساختمان خود را مي‌سازد متفاوت است و تمام قسط‌ها به زمان پايان كار موكول مي‌شود.وي با بيان اينكه پس از اتمام ساخت وام گيرنده بايد پنج ميليون تومان را نقدا با بانك تسويه حساب كند تصريح كرد: ميزان اقساط اين تسهيلات با توجه به سقف 250 ميليون ريال تقسيط و با مدت بازپرداخت 12 ساله در حدود 300 هزار تومان است.جلالي عزيزپور در پاسخ به اين پرسش كه اين وام به زمين صاف يا ساختمان نيمه كاره تعلق مي‌گيرد؟ توضيح داد: دارنده زمين بايد از سرمايه اوليه خود براي ساخت استفاده و اسكله كار را اجرايي كند و بعد از آن به فرد، تسهيلات ساخت تعلق مي‌گيرد.

دولت در راستای اجرای طرح جامع مسکن، صدور شناسنامه هوشمند املاک و مستغلات را در کشور اجرایی می کند.به گزارش مهر، موضوع طرح جامع مسکن چندی پیش از سوی دولت برای ساماندهی بازار مسکن و نیز بنگاههای معاملات ملکی در کشور اجرایی شد که این طرح جامع، دارای زیرمجموعه ای به نام "شناسنامه هوشمند املاک و مستغلات" است.باتوجه به وجود 25 میلیون ملک مسکونی، تجاری و زراعی در کشور بحث صدور شناسنامه هوشمند املاک و مستغلات این است که بتواند پس از یک مقطع زمانی تمامی قولنامه های در دست مردم را ساماندهی کرده و آنها در قالب شناسنامه هوشمند املاک و مستغلات به مردم ارائه کند.این درحالی است که کار تبادل املاک و مستغلات در کشور یک کار بسیار سنتی است و برای هر ملک در کشور یک قولنامه وجود دارد که اگر به هردلیلی از بین برود، مراحل بسیار زیادی حقوقی برای اثبات مدعای دارنده ملک باید طی شود.در این راستا، دولت به دنبال این است که هر ملک کارت یا به عبارتی شناسنامه هوشمندی داشته باشد که جایگزین سند و بنچاق شده و در آن اطلاعات کامل ملک اعم از زمان به ساخت و تخریب ملک ثبت و ضبط شود، ضمن اینکه اطلاعاتی نظیر اشتراکات آب، برق، تلفن و گاز و اینکه چه اشخاصی و در چه مقطع زمانی در این ملک مستقر بوده اند، مسائل مالی، بیمه ای و حقوقی، مباحث معاملات و پایان کار یک واحد مسکونی در آن ثبت شود.به اعتقاد مسئولان دولتی، عملیاتی شدن این طرح به منزله ایجاد یک انقلاب بزرگ در عرصه ساماندهی معاملات ملکی ارزیابی شده و البته هنوز بسیاری از کشورهای دنیا به این سطح نرسیده اند؛ اما به هرحال ایران باید به این سمت پیش رود.این یک کار بزرگ در دولت نهم است که بخش کوچکی از آن که خود نیز یک پروژه بسیار بزرگ ملی است "طرح اطلاعات معاملات" است. هم اکنون در کشور 78 تا 80 هزار بنگاه معاملات ملکی مجاز ثبت شده وجود دارد، اما برآوردها حاکی از این است که بین 250 تا 300 هزار بنگاه معاملات املاک در کشور مشغول به فعالیت است که کسر رقم فوق از 300 هزار بنگاه موجود نشانگر واحدهای ثبت نشده و به نوعی غیرمجاز است.به عنوان مثال، می توان به برجهایی اشاره کرد که دفتر در طبقات همکف آن برای فروش واحدهای مسکونی و تجاری آن مستقر شده و به کار خرید و فروش می پردازد. در طرح جامعی که برای سیستم اطلاعات املاک و مستغلات تعریف شده قرار بر این است که از اول آذرماه این طرح عملیاتی شود.به اعتقاد دست اندرکاران پروژه این طرح به صورت قطعی از اول آذرماه اجرایی می شود. بر این اساس، سیستم نرم افزاری تهیه شده که این سیستم در تمامی بنگاههای معاملات ملکی مجاز در کل کشور نصب می شود و تمامی مشاوران املاک نیز امضای دیجیتال دریافت می کنند، در نهایت هر فردی که برای خرید، فروش، رهن کردن یا اجاره دادن واحد خود به بنگاه معاملات ملکی مراجعه می کند باید اطلاعات ملکش توسط بنگاهدار در این سیستم ثبت شود.هم اکنون نیز برگه های قولنامه جدید دیگر توسط خود شورا صادر نمی شود بلکه قوه قضائیه کار صدور این قولنامه ها را انجام می دهد. هر قولنامه دارای یک کد رهگیری است و این کد مبنای ثبت معامله در این سیستم نرم افزاری و در نهایت کار خرید و فروش، رهن و یا اجاره به شکل قانونی انجام می پذیرد.مسئولان دولتی می گویند: این طرح خود می تواند یک عامل بازدارنده از فعالیت بنگاههای غیرمجاز باشد چراکه بنگاههایی که تا به حال ثبت نشده اند، به دلیل اینکه بعد از این تاریخ نمی توانند معاملات را در سامانه مذکور ثبت کنند، یا باید برچیده شوند یا به ثبت رسمی درآیند.از اول آذرماه به بعد مردم باید در بنگاههایی کار معاملات را انجام دهند که به این سامانه مجهز شده باشند. مسئولان دولتی معتقدند این کار باعث می شود که جلوی خیلی از مسائلی که تاکنون بر سر راه معاملات ملکی وجود داشته و یک ملک به چندین نفر فروخته می شده یا مسائل تخلفاتی دیگر گرفته شود.تا به حال بنگاههای معاملات ملکی استان تهران به صورت کامل آموزش دیده اند و این طرح به صورت پایلوت کشوری در منطقه یک نیز عملیاتی شده و برای حدود 400 تا 500 بنگاهی که در منطقه شمیرانات فعال بوده اند نیز کلاسهای آموزشی کامل برگزار و برای آنها امضای دیجیتال صادر شده که هم اکنون کار ثبت اطلاعات را آغاز کرده اند.بحثی که هم اکنون مطرح است یک سیستم مبتنی بر وب است که البته صد در صد به لحاظ امنیتی مطمئن است؛ چراکه این امر بر مبنای امضای دیجیتال است و سرتیفیکیت خاصی دارد.به گزارش مهر، اما یک مشکل بر سر راه این طرح وجود دارد و آن اینکه در برخی شهرستانها یا دهستانها که بنگاههای معاملات ملکی کامپیوتر نداشته و به شبکه اینترنت نیز متصل نیستند نمی توان اجبار به خرید کامپیوتر کرد؛ بنابراین این امر تصمیم دولت است یا باید به آنها کامپیوتر دهد و به شکل وام از آنها کم کند یا راهکار دیگری را در نظر گیرد.البته یک شرکت زیرمجموعه وزارت بازرگانی که کار پشتیبانی این سیستم را دارد به خاطر اینکه در سیستم، توقفی ایجاد نشود بین 600 تا 700 شرکت یا مجموعه راه اندازی کرده یا با برخی شرکتهای مجرب در زمینه کامپیوتر و اینترنت در سراسر کشور هماهنگی کرده که همکار در این پروژه شوند. به این معنا که آموزشهای لازم به آنها داده شده تا اگر در شهرستان یا بخشی بنگاهی وجود داشت که نه کامیپیوتر داشت و یا صاحب آن بنگاه چگونگی کارکرد با این سیستم را نمی دانست بلافاصله به آن شرکت مراجعه کند و به کمک آن شرکت و توسط امضای دیجیتال مخصوص به خود معاملات ملکی، کار معامله را انجام و در سیستم ثبت کند.البته این شرکتها سند ثبت نمی کند بلکه فقط کامپیوترهای خود را که مجهز به شبکه نرم افزاری خاص هستند در اختیار بنگاهدار قرار می دهند.پیش بینی ها مبنی بر این است که از اول آذر همه معاملات در کشور از طریق این سامانه انجام شود. این بخشی از آن طرح شناسنامه هوشمند املاک و مستغلات است چراکه طرح شناسنامه هوشمند یک طرح با معماری کلان است و تاکنون در کشور چنین پروژه ای طراحی نشده است.مسئولان دولتی می گویند با پیاده سازی این طرح همچنین جهشی در IT کشور ایجاد می شود چراکه در دهستانها و یا نقاط دور افتاده کشور نیز بنگاهداران معاملات ملکی باید به اینترنت و استفاده از کامپیوتر روی آورند. البته باید از تجربیات سایر کشورهای فعال در این حوزه نیز استفاده کرد.

بر اساس طرحي كه به دولت پيشنهاد شده و هنوز نهايي نشده است، افزايش هزينه ثبت معاملات املاك تا ده برابر در حال بررسي است.

به گزارش فارس، بر اساس اين طرح پيشنهادي كه در حال بررسي در دولت است، هزينه ثبت معاملات املاك واقعي مي شود و به ميزان قابل توجهي اين هزينه افزايش مي يابد.بنابراين طرح پيشنهادي، هزينه ثبت املاك كه در حال حاضر حدود 200 هزار تومان تا 300هزار تومان است به حدود سه تا چهار ميليون تومان افزايش خواهد يافت.اين در حالي است كه كارشناسان اقتصادي مسكن و حتي رئيس اتحاديه املاك با افزايش هزينه معاملات املاك در دفاتر اسناد رسمي مخالف هستند و آن را باعث افزايش قيمت مسكن و ركود بيش از حد بازار مسكن عنوان مي‌كنند.مصطفي قلي خسروي امروز در گفت و گو با فارس اظهار داشت: قطعا رييس جمهوري با اين موضوع مخالف است و افزايش اين هزينه ها در دفاتر ثبت موجب رشد قيمت مسكن مي شود.

الف) توصيه هاي لازم به خريدار

1- لازم است در متن چک علت صدور و مشخصات مورد معامله و نوع معامله درج گردد.

2- نام و مشخصات فروشنده (گيرنده) در متن چک .

3- جهت جلوگيري از نتايج انتقال چک توسط فروشنده به ديگري پيشنهاد ميشود به منظور عدم امکان انتقال آن توسط دارنده به ديگران علاوه برخط زدن حواله کرد يا آورنده در متن چک عبارت غير قابل انتقال از طريق ظهر نويسي نيز درج گردد. در اين صورت دارنده نميتواند چک را به ديگري تسليم نمايد.

ب) جهت حفظ حقوق فروشنده

1- درج کليه ارقام و عبارات متن چک با خط صادر کننده و امضا آن در منظر ديد نامبرده.

2- درج تاريخ چک با عدد و حروف توسط صادر کننده

3- با توجه به اينکه يکي از شرايط قانوني لازم چک داشتن تاريخ صدور ميباشد، لذا توصيه ميشود چک فاقد تاريخ تحويل نگيريد.

چه موجر و چه مستأجر داراي حقوق و وظايفي اند كه بعد از تنظيم قرار داد اجاره براي آنها به وجود مي‌آيد. از طرفي با توجه به تغيير قوانين مربوط به اين عقد در سال 1376 ضروري است تا به آثار اين قرار داد براي طرفين عقد اشاره‌اي داشته باشيم. اجاره نامه هم مي‌تواند به صورت رسمي در محضر و هم توسط افراد عادي تنظيم شود.

تعريف عقد اجاره : عقدي است كه برابر آن مستأجر مالك منافع مالي مي‌شود كه به اجاره او در مي‌آيد. (عين مستاجره)

مدت : در اجاره مسكن مدت اجاره كه عبارت است از يك ماه، يكسال و ... بايد مشخص و در قرار داد گنجانده شود والا عقد باطل است.

موجر : كسي است كه مالك بوده و يا از طرف مالك اجازه دارد تا ساختمان را اجاره دهد.(اجاره دهنده)

مستاجر : كسي است كه ساختمان را از موجر اجاره مي‌كند. (اجاره كننده)

توجه :

مشخصات اجاره دهنده و اجاره كننده بايد دقيقا در قرار داد آورده شود و اگر هر كدام از آنها به رضايت و نمايندگي از طرف ديگري مبادرت به تنظيم عقد مي‌كنند بايد دليل قابل اطمينان و موثقي (مانند وكالت نامه رسمي) ارائه دهند.

عين مستأجره : مورد اجاره بايد با مشخصات كامل در قرار داد آورده شود براي مثال تمامي شش دانگ يك واحد آپارتمان واقع در خ .... به مساحت .... جزو پلاك ثبتي ..... با حق استفاده از آب، گاز، تلفن و ... پاركينگ.

نوع استفاده از عين مستأجره: بايد در قرار داد قيد شد كه از عين مستأجره چه استفاده‌اي مي‌شود براي مثال جهت سكونت، دفتر اداري، دفتر وكالت، آرايشگاه زنانه و ... و اگر براي سكونت خانواده است تعداد نفرات آورده شود.

اجاره بها : معمولاً اجاره بها ماهانه تعيين مي‌شود و مبلغي نيز به عنوان پول پيش يا رهن و ... پرداخت مي‌شود كه ضروري است نحوه پرداخت و شماره چكها يا سفته‌هاي رد و بدل شده و ... دقيقاً در قرار داد بيايد. براي مثال اجاره بها در مدت يك سال شمسي از تاريخ ... لغايت ... از قراري ماهي ... ريال است كه در اول هر ماه و طي رسيد كتبي از سوي مستأجر پرداخت مي‌شود.

ضمانت اجراي عدم پرداخت اجاره : در صورت عدم پرداخت اجاره بها موجر مي‌تواند شروطي را به نفع خود در قرار داد بگنجاند براي مثال در قرار داد ذكر شود:

در صورت تاخير بيش از ده روز در پرداخت اجاره بها موجر مي‌تواند اجاره نامه را فسخ و طبق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 مورد اجاره را تخليه كند.

پيش پرداخت : اگر مستأجر مبلغي به عنوان وديعه، رهن، پيش پرداخت و ... به موجر پرداخت بايد در قرار داد ذكر شود براي مثال :

مستأجر مبلغ ...... ريال نقدا يا طي چك شماره ...... به عنوان قرض الحسنه و ..... به موجر پرداخت نموده است. زمان بازپرداخت اين وجه، پايان مدت اجاره يا زمان فسخ مي‌باشد و وجه هنگامي مسترد مي‌شود كه مستأجر هزينه‌هاي مربوط به مدت استفاده‌اش از قبيل شارژ ساختمان، هزينه آب، برق، تلفن، گاز و ... را پرداخته باشد و مورد اجاره را تحويل مستأجر كند.

شروط : هر يك از طرفين حق دارند بر مبناي منافع و امكانات و اراده خود شرايطي را در قرار داد بگنجاند كه اگر مورد قبول طرف مقابل قرار گرفت داراي اثر حقوقي خواهد بود براي مثال :

ماليات مستغلات و عوارض شهرداري و تعميرات اساسي بر عهده موجر و هزينه‌هاي استفاده‌ از حفاظت و نظافت ساختمان با مستأجر است.

مستأجر حق انتقال مورد اجاره را به ديگري دارد يا ندارد.

مستأجر متعهد است كه عين مستأجره را سالم و بدون عيب و نقص (از قبيل عدم شكسته شدن درب، پنجره، كليد و ...) تحويل موجر دهد.

اگر مستاجر قبل از پايان مدت اجاره تمايل به تخليه عين مستاجره دارد مكلف است مراتب را يك ماه قبل از طريق اظهار نامه به اطلاع موجر برساند و يك ماه اجاره بهاي اضافي و بلاعوض را به موجر بپردازد.

توجه :

بهتر است در قرار داد اجاره قيد شود كه مورد اجاره به تصرف مستأجر داده شده است يا خير.

امضاء : قرار داد بايد به امضاي موجر و مستأجر و دو نفر گواه برسد يك نفر گواه موجر و يك نفر گواه مستأجر، زيرا اگر طرفين بخواهند قرار داد اجاره آنها تحت شمول مقررات ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 قرار بگيرد امضاءدو نفر گواه زير قرار داد ضروري است.  

از آنجا كه هر اجتماعي اعم از خانواده بعنوان يك اجتماع كوچك و يا جامعه بعنوان يك اجتماع بزرگتر نيازمند مدير يا مديراني براي اداره امور خود هستند در اداره امور قسمتهاي مشترك مجتمع هاي ساختماني ( آپارتمانها ) نيز اين ضرورت به وضوح احساس مي گردد كه در اين خصوص قانون تملك آپارتمانها و‌ آئين نامه اجرايي آن مصوب 1343 و اصلاحيه بعدي آن ، ضوابط و مقررات حاكم بر اين موضوع را مشخص نموده است . به موجب ماده 14 آئين نامه ياد شده ، مدير يا مديران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجراي تصميمات مجمع عمومي مي باشند و تعداد آنها بايد فرد باشد تا ، تصميمات هيات مديره و تشخيص راي اكثريت دچار بلا تكليفي نگردد .

درصورت استعفاء ، فوت ، عزل يا حجر يك يا چند نفر از مديران قبل از انقضاء مدت ماموريتشان ، مجمع عمومي فوق العاده بايد جانشين هر يك از آنها را انتخاب نموده و درصورتي كه سه نفر يا بيشتر از اعضاي هيئت مديره به جهات فوق از هيات مديره خارج شوند مجمع عمومي فوق العاده بايد به منظور تجديد انتخاب هيات مديره تشكيل گردد ، (‌ماده 16 آئين نامه و تبصره يك آن )

تصميمات مديران با اكثريت آراء معتبر است . ( ماده 17 آئين نامه )

مجمع عمومي يك نفر از مديران را بعنوان خزانه دار تعيين مي نمايد خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزينه خواهد داشت كه به پيوست قبوض و اسناد مربوطه براي تصويب تراز نامه به مجمع عمومي تسليم و ارائه خواهد داد . ( ماده 18 آئين نامه )‌

مدير يا مديران امين شركاء محسوب شده و نمي توانند فرد ديگري را به جاي خود جهت اداره امور ساختمان انتخاب و يا اختيارات خود را به اشخاص غير، تفويض نمايند . ( ماده 19آئين نامه )

به موجب ماده 8 قانون تملك آپارتمانها مجمع عمومي ساختمان مي تواند از اشخاص حقيقي يا حقوقي خارج از ساختمان بعنوان مدير جهت اداره امور ساختمان استفاده نمايد.

علي ايحال با عنايت به مراتب فوق ، وظايف و اختيارات كامل مدير يا هيات مديره بشرح ذيل مي باشد:

بعضي اوقات ساكنان آپارتمان‌ها در شهرها با مشكل عدم پرداخت هزينه‌هاي مشترك و به اصطلاح حق شارژ هستند كه به لحاظ عدم آگاهي آنان از مقررات و ضوابط قانوني اين امر به مشاجره و گاه زد و خورد كشيده شده و پاي آنان در مراجع قضايي باز مي‌شود. با هدف پيشگيري از جرم در اين بروشور به نكاتي چند در اين ارتباط اشاره مي‌شود. همان طور كه مي‌دانيم هر آپارتمان داراي قسمتهاي اختصاصي و مشترك است و مقصود از قسمت مشترك، بخشهايي از ساختمان و اراضي و متعلقات آنهاست كه به طور مستقيم يا غير مستقيم مورد استفاده تمام شركا و ساكنان قرار مي‌گيرد مانند راه پله‌ها، آسانسور، حياط، پشت بام و ...

هر گاه يك آپارتمان يا يك محل كسب داراي مالكين متعدد و بيش از سه نفر باشد مجمع عمومي با مالكان يا قائم مقام قانوني آنها و‌ظيفه دارند مدير يا مديراني از بين خود يا از خارج انتخاب كنند. مدير هر ساختمان مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجراي تصميمات مجمع عمومي است و موظف مي‌باشد مخارج مربوط به قسمتهاي مشترك را ماهيانه جمع آوري و در رديفهاي مربوط هزينه كند.

در صورت خودداري مالك يا مستأجر يا استفاده كننده از پرداخت سهم خود از هزينه‌هاي مشترك، مدير ساختمان مراتب را از طريق اظهار نامه به او ابلاغ اظهار نامه سهم بدهي‌اش را پرداخت نكند مدير ساختمان مي‌تواند از دادن خدمات مشترك از قبيل شوفاژ، تهويه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غيره به او خودداري كند. در اينجا بايد توجه داشت كه منظور فقط خدمات مشترك است پس اگر برق يا آب اختصاصي مالك امتناع كننده از هزينه شارژ باشد مدير نمي‌تواند آن را قطع كند. پس براي قطع خدمات مشترك بايد به دو نكته توجه داشت:

برگ اظهار نامه براي امتناع كننده از طريق دادگستري فرستاده شود و ده روز از تاريخ ابلاغ آن گذشته باشد و مالك يا مستأجر از پرداخت شارژ امتناع كند. مدير ساختمان فقط حق قطع خدمات مشترك را دارد نه خدمات اختصاصي را. بنابراين اگر مدير ساختمان بدون رعايت مراتب بالا خدمات مشترك را قطع كند خودش قابل تعقيب بوده و از نظر كيفري به عنوان ممانعت از حق به مجازات حبس محكوم مي‌شود. (ماده 690 قانون مجازات اسلامي)

پرسش : اگر با قطع خدمات مشترك باز هم هزينه را پرداخت نكرد چه اقدامي از سوي مدير بايد انجام شود؟

پاسخ : اگر مالك يا مستأجر عليرغم قطع خدمات مشترك باز هم از پرداخت بدهي‌اش امتناع كرد مدير ساختمان به اداره ثبت محل وقوع آپارتمان مراجعه و اداره ثبت بر مبناي اظهار نامه ابلاغ شده كه در بالا از آن صحبت كرديم عليه شخص امتناع كننده اجرائيه صادر مي‌كند.

پرسش : آيا راه ديگري هم براي الزام فرد ممتنع وجود دارد؟

پاسخ : در صورتي كه خدمات مشترك ممكن يا موثر نباشد مدير ساختمان مي‌تواند به دادگاه عمومي حقوقي دادخواست بدهد. دادگاه به اين گونه شكايتها خارج از نوبت رسيدگي مي‌كند. و واحد بدهكار را از دريافت خدمات دولتي كه به مجموعه ارائه مي‌شود محروم مي‌كند و تا دو برابر مبلغ بدهي او را به نفع مجموعه جريمه خواهد كرد.

پرسش : چنانچه مالك يا مستاجر به نظر مدير ساختمان معترض باشد چه بايد كند ؟

پاسخ : نظر مدير ساختمان ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهار نامه به مالك در دادگاه عمومي حقوقي محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است و دادگاه به اين اعتراض خارج از نوبت و بدون رعايت تشريفات آيين دادرسي مدني به موضوع رسيدگي مي‌كند و راي مي‌دهد و اين راي قطعي است و در مواردي كه خدمات مشترك قطع مي‌شود و رسيدگي سريع به اعتراض مالك يا مستأجر ممكن نباشد چنانچه دلايل معترض قوي بود دادگاه دستور متوقف ماندن تصميم قطع خدمات مشترك را صادر خواهد كرد.

پرسش : هزينه‌هاي مشترك بر چه مبنايي تعيين مي‌شوند و آيا قابل اعتراض‌اند؟

پاسخ : تعيين نحوه محاسبه هزينه‌هاي مشترك قبل از هر چيز به اراده و تصميم اهالي همان ساختمان بر مي‌گردد كه مي‌توانند به هر نحوي آن را تعيين كنند اگر روش خاصي به اين منظور تعيين نشده باشد سهم هر يك از مالكين يا استفاده كنندگان از هزينه‌هاي مشترك بر دو پايه است:

1 - آن قسمت كه ارتباط با مساحت زيربناي قسمت اختصاصي دارد مانند آب، گازوئيل، گاز، آسفالت پشت بام و ... به نسبت مساحت واحد به مجموع مساحت قسمتهاي اختصاصي تمام ساختمان محاسبه مي‌شود.

2 - ساير مخارجي كه ارتباطي به ميزان مساحت زير بنا ندارد مانند هزينه‌هاي مربوط به سرايدار، نگهبان ، متصدي آسانسور، هزينه نگهداري شوفاژ خانه و تأسيسات، تزئينات قسمتهاي مشترك ساختمان، نظافت محوطه و ... به طور مساوي محاسبه مي‌شود. در هر صورت هر يك از واحدها كه در مورد سهميه يا ميزان هزينه مربوط به سهم خود معترض باشد، مي‌تواند به مدير مراجعه و تقاضاي رسيدگي كند و در صورت رد اعتراض به دادگستري مراجعه نمايد.

نزديك به سه دهه است كه آپارتمان نشيني با همه محاسن و معايبي كه دارد در كشور ما متداول گرديده است. ازدياد جمعيت، كمبود زمين براي احداث خانه‌هاي تك واحدي، امنيت بيشتر در مجتمع‌هاي مسكوني، توان مالي شهروندان و بسياري دلايل ديگر از عواملي به شمار مي‌روند كه بر توسعه آپارتمان نشيني تاثير مستقيم مي‌گذارند. سكونت در مجتمع‌هاي مسكوني و زندگي تنگاتنگ با ديگر شهروندان و بسياري دلايل ديگر از عواملي به شمار مي‌روند كه بر توسعه آپارتمان نشيني تاثير مستقيم مي‌گذارند. سكونت در مجتمع‌هاي مسكوني و زندگي تنگاتنگ با ديگر شهروندان به هر يك از اين دلايل، ادبيات و فرهنگ خاصي مي‌طلبد كه عدم آشنايي و رعايت آنها موجب بروز كدورت‌ها و اختلاف‌هاي فراوان بين ساكنين مي‌گردد. البته يكي از علت‌هاي بروز اين اختلاف‌ها، ناآشنايي برخي از ساكنين با حقوق و تكاليفشان است. لذا در اين مختصر تلاش مي‌گردد كه عمده ترين مقررات مربوط به آپارتمان نشيني توضيح داده شوند. با اين اميد كه در سايه افزايش دانش حقوقي شهروندان، زمينه همزيستي مسالمت اميز هر چه بيشتر بين آنها فراهم گردد.

مالكيت در آپارتمان‌ها شامل دو قسمت است : 1- مالكيت اختصاصي درصورتي كه تعداد مالكين آپارتمان‌ها از سه نفر بيشتر باشد مجمع عمومي مالكين تشكيل مي‌شود و در اوليه جلسه مدير يا هيئت مديره را انتخاب مي‌كند.

يكي از اساسي ترين نيازها و در واقع مهم ترين دغدغه امروز شهروندان، تهيه مسكن اعم از خريد يا اجاره و رهن مي‌باشد و چون اين مهم نوعاً از طريق مراجعه به آژانس‌هاي مسكن (بنگاه معمالات املاك) ميسر مي‌شود، لذا آگاهي از مسايل اوليه و مقدماتي در رابطه با خريد و فروش املاك و مستغلات و نحوه فعاليت اين آژانس‌ها ضروري به نظر مي‌رسد. از اين رو بنا داريم تا به بررسي نحوه فعاليت آنها در رابطه با خريد و فروش املاك بپردازيم.

تعريف عقد يا قرار داد : عقد يا قرار داد و يا معامله عبارتست از اين كه يك يا چند نفر در مقابل يك يا چند نفر ديگر تعهد به امري نمايند كه مورد توافق آنها باشد. يكي از شايع ترين عقود معمول در جامعه عقد بيع است. بعد ازتوافق فروشنده و خريدار در ثمن (قيمت) و مبيع (مالي كه قصد فروش آن را دارند)، به محض اينكه فروشنده بگويد «فروختم» و خريدار بگويد «خريدم» عقد ايجاد مي‌شود و آثار خود را كه انتقال مالكيت است، ايجاد مي‌كند. بنابراين اگر بعد از عقد قيمت مال كم يا زياد شود، اين تغيير قيمت در مال انتقال گيرنده (خريدار) ايجاد مي‌شود. ليكن نظر به اينكه نقل و انتقال اموار غير منقول از نظر قوانين ثبتي تابع تشريفات خاصي مي‌باشد، شخصي مالك شناخته مي‌شود كه سند رسمي به نام او صادر شده است.

نكته :

استثنائاً بر خلاف قواعد كلي عقد بيع، اگر بعد از ايجاد عقد و قبل از تسليم به خريدار مبيع كه ممكن است خانه يا هر چيزي ديگري باشد، در اثر زلزله، طوفان، آتش سوزي و ... تلف شود، فروشنده بايد بعاي مورد معامله را به خريدار برگرداند.

نحوه فعاليت بنگاه‌هاي مشاور املاك

نحوه فعاليت اين صنف در رابطه با فروشنده وخريدار، طيف گسترده‌اي دارد كه جداگانه بررسي مي‌شود :

الف) نحوه فعاليت بنگاه‌هاي مشاور املاك متناسب با نوع عملكرد فروشنده:

روال كار در بنگاه‌هاي املاك عمدتاً بدين نحو مي‌باشد كه افرادي كه درصدد فروش املاك خود مي‌باشند :

يا مستقيماً به آژانس املاك مراجعه نموده و با اعلام مشخصات ملك خود شرايط فروش ملك خود را به آنها بيان مي‌كنند.

يا از طريق آگهي‌هاي روزنامه اين كار را انجام مي‌دهند.

در خصوص دسته اول، فروشنده به مشاورين املاك مراجعه كرده و اعلام فروش مي‌كند. براي تعيين قيمت نيز يا شخصاً اعلام نظر مي‌نمايد يا نظر مشاورين املاك را ملاك عمل قرار مي‌دهد. لذا نقش آنها در تعيين قيمت كارشناي در اين مرحله حايز اهميت است.

در مورد دسته دوم، اصولاً شركت‌هايي وجود دارند كه با مراجعه به آگهي‌هاي موجود در روزنامه، با فروشنده تماس گرفته و مشخصات آن ملك را وارد فايل‌هاي چاپي نموده و هر ماه آن فايل‌ها را به مشاورين املاك داده، بابت اين كار حق الزحمه‌اي به صورت ماهيانه دريافت مي‌كنند.

ب) نحوه فعاليت بنگاه‌هاي مشاور املاك متناسب با شرايط خريداران

دسته اول از خريداران

دسته اول خريداران شهرونداني هستند كه براي تهيه مسكن يا زمين يا ... به آژانس‌ها مراجعه مي‌كنند و در ابتدا با خود مشاورين آژانس‌ها وارد گفتگو مي‌شوند. اگر اين دسته از خريداران براي خريد ملك يا آپارتمان به صورت نقدي قصد معامله داشته باشند، مشاورين آنها را به بساز و بفروش‌هايي كه ممكن است خودشان نيز شريك آنها باشند معرفي مي‌كنند.

اما اگر همين شهروندان قصه خريد اقساطي و ... داشته باشند، فايل‌هاي فوق را به آنها مي‌دهند. در نهايت نيز در صورت توافق با يكديگر، ملك مورد نظر را رويت كرده و براي انعقاد قرار داد فروشنده را به دفتر خود دعوت مي‌كنند. در اين صورت طرفين با ملاحظه اسناد مالكيت و مدارك يكديگر، مقدمات انعقاد قرار داد را فراهم مي‌نمايند. در اين مرحله اتحاديه املاك وارد عمل شده و بيع نامه‌هاي چاپي‌اي را (كه به نظر مي‌رسد در تنظيم آنها از افرادي آشناي به مسايل حقوقي استفاده شده و داراي شماره‌هاي مخصوصي است)، به آژانس‌هاي املاك ارائه مي‌نمايد. در مرحله آخر كافي است مشاور املاك اسامي خريدار، فروشنده و مشخصات ملك مورد معامله و ساير ضوابط و شرايط معامله را در جاهاي خالي پر كند.

دسته دوم از خريداران

دسته دوم ازخريداران ممكن است بساز و بفروش‌ها باشند كه عمدتاً خانه‌هاي كلنگي و زمين‌ها را از طريق مشاورين از فروشنده خريداري مي‌كنند. بايد دانست كه فعاليت عمده و گسترده مشاورين در اين مرحله و جايي كه خود به عنوان خريدار وارد عمل مي‌شوند متمركز است.

بعضي از مشاورين املاك در اين مرحله شيوه‌هاي متعددي را براي پايين آوردن بهاي املاك انجام مي‌دهند. بدين نحو كه از فروشنده دعوت مي‌شود براي مذاكره در مورد قيمت و ... به دفتر آنها مراجعه كند اما بدون آنكه از قبل خريداري وجود داشته باشد يا در صورت وجود خريدار با او در اين مورد هماهنگي كرده باشند، بعد از اينكه عمليات فوق را چند بار تكرار كردند و فروشنده به اين باور رسيد كه ملك او خريداري ندارد، با بساز و بفروش‌ها تماس گرفته و آنها را به همراه فروشنده دعوت مي‌كنند. سپس وارد مذاكره مي‌شوند و ملك را بهاي اندك و گاه ثمن بخش خريداري مي‌كنند.

دسته سوم از خريداران

دسته سوم همان مشاوران املاك مي‌باشند كه با تفاوت جزيي عمليات فوق را انجام مي‌دهند.

همان طور كه گفته شد، قرار داد در فرم‌هاي چاپي خاصي تنظيم مي‌گردد. يك سوم كل قيمت در دفتر املاك داده شده، يك سوم بهاي معامله نيز هنگام تحويل ملك و تأديه مابقي، به هنگام تنظيم سند رسمي در دفاتر اسناد رسمي موكول مي‌شود.

نكاتي چند در خصوص مشكلات موجود در معاملات درآژانس‌هاي املاك

مشاورين آژانس املاك فقط در مرحله مذاكرات اوليه طرفين براي معامله و تنظيم قرار داد از سند مالكيت براي تكميل قرار داد چاپي استفاده مي‌كنند و سپس سند مالكيت را به فروشنده برمي‌گردانند. حال ممكن است فروشنده مذكور بدون علم و اطلاع، در آژانس املاك ديگري حاضر شده و ملك خود را به شخص ديگري منتقل كند و اين عمل را حتي چند بار نيز تكرار كند. در اين صورت خريداران، با فروشنده‌اي مواجه مي‌شوند كه با انجام معاملات معارض، مشكلات كافي است كه سند مالكيت در اختيار اولين آژانس املاك قرار گيرد تا از بروز معاملات معارض توسط فروشنده منقلب و كلاهبردار جلوگيري گردد. البته لازم به ذكر است كه به منظور مراقبت از مفقود شدن اسناد مالكيتي كه به عنوان امانت در اختيار آژانس املاك قرار گرفته است، موضوع خيانت در امانت آنان با حساسيت بيشتري مورد توجه قانونگذار قرار گرفته است، كه در جاي خود عامل مهمي در جهت جلوگيري از معاملات متعارض به حساب مي‌آيد.

مسئله ديگر در اين مورد آن است كه آيا بيع نامه عادي مي‌توانيم الزام فروشنده را به تنظيم سند رسمي از مراجع قضايي بخواهيم؟

پاسخ : اصولا قرار دادهاي خصوصي كه بين اشخاص منعقد مي‌گردند، شده تا زماني كه مورد مخالفت و منع قانونگذار قرار نگيرند، بين آنان معتبر و لازم الاجراست و در اين بحث فرقي بين قرار داد خصوصي ثبت در قالب سند رسمي و اسناد عادي نيست. بر اين اساس، بيع نامه تنظيمي در آژانس املاك نيز از اين قاعده مستثني نيست. نهايت اينكه خريدار در مقام استفاده از مزاياي قانوني اسناد رسمي، قصد ثبت رسمي معامله منعقده و تنظيم سند رسمي را دارد. در صورتي كه فروشنده داراي سند مالكيت رسمي از انتقال رسمي معامله و انجام تشريفات ثبتي خودداري نمايد، خريدار مي‌تواند از طريق محاكم قضايي وي را به تنظيم سند رسمي ملزم نمايد. به عنوان ضمانت اجراي قوي (براي جلوگيري از امتناع فروشنده از حضور در دفتر خانه و تنظيم سند رسمي)، مي‌توان در بيع نامه تنظيمي شرط كرد در موعد مقرر در دفتر خانه حاضر نشده و نسبت به تنظيم سند رسمي معامله اقدام نكند، اگر چه اين عمل به اركان معامله خللي وارد نمي‌نمايد و در هر صورت معامله معتبر مي‌باشد، اما خريدار مي‌تواندبا مراجعه به مقامات صالحه قضايي، الزام طرف مستنكف را ضمن مطالبه خسارت وارده به حضور در دفتر خانه مورد نظر و تنظيم سند رسمي انتقال مورد معامله، مطالبه نمايد. چنانچه خريدار در اين ادعا و مطالبه موفق شود، مي‌تواند معامله واقع شده را ثبت رسمي نمايد. براي استحكام قرار داد تنظيمي در فرم اتحاديه مشاوران املاك در ذيل بيع نامه‌ها محلي را براي امضاي شهود قرار داده‌اند كه توصيه مي‌شود حتماً اين قسمت توسط شهود قابل اعتماد امضاء شود اكنون نمونه‌اي از مبايعه نامه اموال غير منقول و نيز با توجه به نقش اجاره نامه نيز ارايه مي‌گردد.

پاسخ : اگر وفق سند خريداري نموده ايد معامله صحيح است ليكن اگر 300 متر خريداري نموده و اكنون متراژ آن كمتر است حق فسخ داريد-يا اينكه معامله را با همين شرايط قبول و مابه التفاوت قيمت را دريافت نماييد-

سوال 28-- : اگر شخصی دارای سند رسمی مشاع باشد ایا می تواند برای کل ملک درخواست خلع ید کند( با توجه به تخلفات محرض و واضح شرکاء دیگر ) ؟باتشکر فرستنده : محمد احمدی پاسخ : خير .شما ميتوانيد عليه كساني كه تخلفات محرز در ملك مشاع نموده اند در دادگاه صالحه دعواي مزاحمت به طرفيت افراد مورد نظر اقامه نمائيد. 

پاسخ : بله شما وفق مفهوم ماده 43 قانون اجراي احكام مدني مي توانيد تقاضاي خلع يد نسبت به سهم مشاعي خود را نماييد ودر صورت اخير از كل ملك خلع يد مي شود ليكن تصرفات شما مشمول مقررات قانون مدني است-

سوال 1-- : اینجانب به صورت شفاهی با شخصی توافق نمودم که ساختمانی در ملک اینجانب احداث نماید ولی متاسفانه علیرغم تصفیه حساب کامل نامبرده نه تنها از تکمیل کامل بنا خودداری نموده بلکه تخلفاتی نیز در ساخت بنای احداثی نیز مرتکب گردیده است بطوریکه مهندس ناظر مربوطه موارد تخلف را کتبا" به اینجانب به عنوان مالک اعلام نموده است . حال باتوجه به اینکه اینجانب هیچگونه قرارداد کتبی با نامبرده تنظیم ننموده ام و صرفا" تعدادی از همسایگان و شهود دیگر وجود دارند که می توانند در این خصوص و توافقات فی مابین شهادت دهند .حال : 1- آیا اساسا" به صرف دلایلی چون شهادت شهود . معاینه محل . تحقیق محلی . نظر کارشناسی و اظهارنامه می توان اقامه دعوی الزام به اجرای تعهد (شفاهی) و تکمیل و مطالبه خسارت ساختمان را مطرح نمود ؟ 2-آیا در ابتدا الزاما"می بایست از طریق اظهارنامه الزام به تعهد وی را اخطار نمود یا بدون نیاز به آن می توان دادخواست ارائه کرد . 3- آیا می توان ابتدائا" بدون ابلاغ اظهارنامه و یا دادخواست الزام به اجرای تعهد شخصا" بنا را با هزینه شخصی تکمیل و سپس مطالبه خسارت نمایم . متشکرم

پاسخ :  بهتر است ابتدا اظهار نامه بدهید در صورت عدم اقدام از سوی متعهد الزام وی را از دادگاه بخو اهید موفق باشید .

دفاتر اسناد رسمی مکلف هستند هنگام انجام هرگونه معامله نسبت به املاک جاری قبلا جريان ثبتی آنها را از اداره ثبت محل وقوع ملک استعلام نمايند هم چنين پاره ای از دستگاههای اجرائی ذيربط و يا مراجع قضائی صالحه نيز در مواقع ضروری و لازم مجاز به استعلام جريان ثبتی املاک جاری هستند که روش تهيه پاسخ استعلام املاک جاری به شرح زير است:

استعلام پس از ارائه به ثبت حسب دستور مسئول اداره ثبت دفتر انديکاتور شده و برای ضميمه شدن به پرونده و همچنين اقدام لازم به ترتيب به بايگانی و يکی از نمايندگان ثبت ارجاع می گردد.استعلام پس از ثبت در دفتر انديکاتور به بايگانی ارسال و پس از ضميمه شدن به پرونده جهت اقدام نزد نماينده مربوطه ارسال می شود.نماينده ثبت پرونده را بررسی و پاسخ لازم را به نحوی که بيانگر جريان کامل ملک بشرح پرونده ثبتی باشد تهيه می نمايد.سپس متصدی دفتر بازداشتی آن را از نظر عدم بازداشت گواهی و چنانچه مرجع استعلام کننده دفترخانه اسناد رسمی باشد پرونده را برای تعيين ميزان بدهی ملک به حسابداری ارسال می دارد.متصدی حسابداری پرونده را بررسی و با توجه به وجوهی که قبلا بابت بقايای ثبتی ملک وصول شده حقوق دولتی متعلقه را تعيين و در پاسخ استعلام قيد و مراتب را گواهی و سپس آن را برای امضاء نزد مسئول مربوطه می فرستد.مسئول اداره يا صاحب امضاء مجاز از ناحيه او پس از بررسی پاسخ استعلام را امضاء می نمايد.پاسخ استعلام پس از درج شماره بر آن وسيله متصدی دفتر انديکاتور به مرجع استعلام کننده ارسال و پرونده جهت ضبط در رديف خود به بايگانی ارسال می شود.

اخذ پروانه ساختماني اولين قدم در راه ساخت يك ساختمان به حساب مي‌آيد.

 از آنجا كه متقاضيان ساخت واحد مسكوني براي صدور پروانه ساختماني بايد مراحل زيادي را همراه با تهيه مدارك لازم طي ‌كنند، شناخت و مرور كلي اين مراحل مي‌تواند افراد را در پشت سر گذاشتن هرچه سريع‌تر اين مرحله مقدماتي كمك كند. از اين رو در اين گزارش جزئيات نحوه صدور پروانه ساختماني و همچنين نحوه صدور پايان كار در گفت‌و‌گو با مهندس زهرا چگيني رييس بخش صدور پروانه ساختماني منطقه 5 شهرداري تهران تشريح شده است.مراحل زير براي صدور پروانه ساختماني در همه مناطق شهري تهران لازم است، رعايت شود.در اولين مراحل صدور پروانه ساختماني در ابتداي امر مالك با در دست داشتن اصل و تصوير سند مالكيت، اصل و تصوير شناسنامه مالك و فيش پرداخت عوارض نوسازي، درخواست خود را كتبا به شهرداري تهران بايد ارائه دهد و سپس مشخص كند كه آيا درخواست پروانه ساختماني براي دريافت گواهي عدم خلاف يا پايان كار است.پس از اين مرحله زمين يا ملك توسط شهرداري بازديد مي‌شود و سپس كروكي وضع موجود و گزارش آن به طرح تفصيلي شهرداري همان منطقه ارسال مي‌شود. البته طرح تفصيلي جامع تهران به تازگي تهيه شده كه در آن تعداد طبقات، ميزان تراكم در هر منطقه و بافت فرسوده و كاربري‌هاي مختلف آن مشخص شده است كه تا اين لحظه هنوز به شهرداري ابلاغ نشده است.پس از اين مرحله در شهرداري بررسي مي‌شود كه آيا مكان موردنظر براي ساخت با پروژه‌هاي عمراني منطقه برخورد دارد يا خير. در همين حال بايد مشخص شود كه تراكم آن چه ميزان است و پس از آن اصلاحي‌اش مشخص مي‌شود.پس از اين مرحله به قسمت بروكف مي‌رود و آنجا مورد قضاوت و اظهارنظر كارشناسان قرار مي‌گيرد و پس از اين مرحله به مالك دستور تهيه نقشه داده مي‌شود.بعد از اين مرحله، مالك نقشه معماري مورد درخواست خود را با امضاي مهندس معمار و برگه معماري به شهرداري ارائه مي‌دهد كه اگر نقشه اشكالي نداشته باشد به تاييد مي‌رسد و فيش پرداخت عوارض از سوي شهرداري به مالك ارائه مي‌شود.بعد از اين مرحله مالك بايد نقشه‌هاي تاسيساتي، سازه، برق، مكانيك، آزمايش مكانيك خاك، برگه مهندس ناظر محاسب، تاسيسات و فيش‌هاي پرداخت عوارض، يا مفاصاحساب اداره درآمد را ارائه كند كه پس از اين مرحله پيش‌نويس پروانه تهيه و رييس صدور پروانه، معاون شهرسازي و شهرداري منطقه پرونده را تاييد مي‌كنند و سپس پروانه صادر مي‌شود. البته قابل ذكر است جهت دريافت پروانه ساختماني حضور مهندس ناظر با مهر در دبيرخانه شهرسازي الزامي است.در صورتي كه ملك داراي تخلف ساختماني باشد پس از بازديد به بخش تعيين خلاف ارجاع داده مي‌شود و در آنجا نوع خلاف سازه مشخص مي‌شود كه در اين صورت قابل طرح در كميسيون داخلي يا كميسيون ماده 100 است.كميسيون ماده 100 دادگاهي است كه متشكل از يك نماينده از وزارت كشور، كارشناس شهرداري و يك قاضي كه براساس ماده 100 قانون شهرداري مالكين اراضي و املاك واقع در محدوده شهر يا حريم آن بايد قبل از هر اقدام عمراني يا تفكيك اراضي و شروع ساختمان‌سازي از شهرداري پروانه اخذ كنند كه در اين راستا شهرداري مي‌تواند از عمليات ساختماني ساختمان‌هاي بدون پروانه يا مخالف مفاد پروانه به وسيله ماموران خود اعم از اين كه ساختمان در زمين محصور يا غيرمحصور واقع باشد، جلوگيري كند. در همين حال برخي از پرونده‌هاي داراي خلاف به كميسيون داخلي ارجاع مي‌شود كه در آن كميسيون توسط اعضاي آن اعلام عوارض مي‌كند و كميسيون ماده 100 يا كميسيون داخلي پس از بررسي معمولا با توجه به نوع خلاف، يا جريمه مي‌كند يا راي تخريب يا اعاده به وضعيت قبلي (رفع خلاف) را صادر مي‌كند. پس از اين مرحله توسط قسمت محاسبات مبلغ جرائم و عوارض محاسبه و به مالك اعلام مي‌شود و مالك پس از پرداخت عوارض و ارائه گزارش به مهندس ناظر، پيش‌نويس عدم خلاف تهيه و تاييدات آن توسط رييس بازرس فني، معاون شهرسازي، معماري و شهرداري انجام مي‌گيرد و توسط دبيرخانه به مالك ارائه مي‌شود.اگر كل زيربنا بالاي سه هزار متر مربع باشد فقط نقشه‌هاي فاز يك را شهرداري تاييد مي‌كند و مابقي نقشه‌ها به سازمان نظام مهندسي ارسال مي‌شود و ناظر هم از طريق سامانه كامپيوتري و از طرف سازمان نظام‌مهندسي به مالكان معرفي مي‌شود.هر ساختمان بالاي سه‌هزار متر مربع بايد حتما يك مجري طرح و4ناظر داشته باشد كه معمولا ناظر معمار، سازه، مكانيك، برق با هماهنگي هم، يك نفر را به عنوان ناظر هماهنگ‌كننده معرفي مي‌كنند كه گزارشات مرحله ساختماني را ناظر هماهنگ‌كننده به شهرداري و سازمان نظام مهندسي تحويل مي‌دهد.

وي افزود: از تاريخ 1/10/86 نقشه همه زمين‌هاي بالاي سه‌هزار مترمربع، از 1/4/87 زمين‌هاي بالاي 2500‌متر مربع، از 1/7/87 زمين‌هاي بالاي 2000‌هزار مترمربع، از 1/10/87، زمين‌هاي بالاي 1500‌مترمربع، از 1/1/88 زمين‌هاي بالاي 1000متر‌مربع از 1/4/88 وزمين‌هاي بالاي 500متر مربع از 1/7/88 نيز به سازمان نظام‌مهندسي ارسال مي‌شود تا به تاييد آن سازمان برسد. همچنين صدور پروانه‌هاي ساختماني براي ساختمان‌هاي 6طبقه نياز به استعلام از سازمان آتش‌نشاني دارد.

پايانكار ساختمان

چگيني در ادامه درخصوص مراحل صدور پايانكار ساختمان گفت براي دريافت صدور پايانكار ساختمان ابتدا تشكيل پرونده لازم است كه مدارك آن شامل اصل و تصوير سند، اصل شناسنامه، پرداخت فيش عوارض نوسازي سال جاري و حضور مالك يا مالكان يا وكيل قانوني با وكالت‌نامه معتبر و گزارش روز مرحله‌اي توسط مهندس ناظر است كه پس از اين مرحله وارد‌كردن گزارش بازديد مهندس ناظر ضروري است و معمولا وضع موجود ساختمان دقيقا با ميزان تخلفات گزارش مي‌شود و كروكي ملك ترسيم مي‌شود، و پس از آن به قسمت بروكف كه پيش‌ از اين به آن اشاره شد، مي‌‌رود. چگيني افزود: سپس مرحله تعيين خلاف است كه اگر ملك ساختماني خلاف نداشته باشد به قسمت محاسبات مي‌رود كه اين قسمت شامل پرداخت فيش عوارض، گزارش ناظر در مرحله اتمام و برگ اتمام بنا است كه برگ اتمام بنا شامل پيش‌نويس پايانكار و تاييدات رييس بازرسي است. وي خاطرنشان كرد اما اگر ملك داراي تخلف ساختماني باشد يا در كميسيون داخلي و در كميسيون‌هاي ماده 100بررسي مي‌شود. چگيني خاطرنشان كرد پس از آن تاييدات رييس بازرسي، معاون شهرسازي و شهرداري صادر و به دبيرخانه شهرداري منطقه تسليم مي‌شود.

پايان كار آپارتمان

وي در ادامه در مورد مراحل صدور پايان كار براي آپارتمان گفت: ابتدا تهيه مدارك لازم كه شامل اصل و تصوير سند، اصل و تصوير شناسنامه و فيش پرداخت عوارض نوسازي و ارائه تصوير پايان كار ملكي كه با حضور مالك يا مالكان يا وكيل قانوني با وكالت‌نامه معتبر است، ضروري است و پس از آن مثل مراحل قبلي مراحلي شامل تشكيل پرونده، بازديد توسط شهرداري، طرح تفضيلي و بروكف، محاسبات و پيش‌نويس و تاييدات رييس بازرسي فني، معاون شهرسازي و شهرداري بايد طي شود. وي خاطرنشان كرد: البته بايد دقت شود مهلت گواهي پايانكار نامحدود است، لذا در زمان تحويل چنانچه داراي اشكال يا مغايرت باشد به واحد نظارت فني اعلام مي‌شود تا رفع اشكال و سپس صادر شود.وي افزود: خانواده‌‌هاي معظم شهدا و جانبازان و آزادگان جهت انجام امور مربوط به شهرسازي مي‌توانند به نماينده ويژه مستقر در آن واحد مراجعه كنند. چگيني خاطرنشان كرد: خانواده‌هاي معظم شهدا، جانبازان و آزادگان از تخفيف عوارض صدور پروانه، بابت هر واحد مسكوني برخوردار هستند. وي افزود: به خانواده‌‌هاي شهدا بابت يك واحد مسكوني 70درصد تخفيف، به جانبازان به نسبت از كارافتادگي‌شان و همچنين به‌ آزادگان به نسبت سال‌هاي اسارت، تخفيف عوارض صدور پروانه تعلق مي‌گيرد.