املاک مشاورین

خسروی در گفتگو با پایگاه اطلاع رسانی شبكه خبر با بیان اینکه مردم نباید به مشاوران املاکی که فاقد برچسب کد رهگیری هستند مراجعه کنند، افزود: هر مشاور املاکی که این برچسب معامله ای را نداشته و معامله ای انجام داده باشد، جرم کرده است. رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاك تهران افزود: مشاوران املاکی که دارای کد رهگیری هستند با برچسبی که روی شیشه ملک نصب شده است شناخته می شوند . وی گفت: در حال حاضر با کد رهگیری خرید و فروش در بیش از 65 هزار مشاور املاک سراسر کشور انجام می شود و همین اقدام جلوی سوداگری مسکن را گرفته است و نمی توان ملکی را به طور همزمان به چندین نفر فروخت. خسروی تصریح کرد: کد رهگیری، کلیه قراردادها را ثبت و کنترل می کند و همه خریدو فروش ها ثبت می شود و مشاور املاک به راحتی با ورود به سامانه ، همه مشخصات ملک مورد نظر را مشاهده می کند. رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاك تهران خاطرنشان کرد: همزمان با سامان دهی کد رهگیری در مشاوران املاک از ابتدای تیر 87، برنامه ریزی برای ساخت خانه مهر و کنترل کردن قیمت مصالح ساختمانی، بهای مسکن کاهش یافت و انتظار می رود این کاهش قیمت تا سال آینده ادامه داشته باشد. وی بابیان اینکه انتخابات در کاهش یا افزایش قیمت بی تاثیر است افزود: کد رهگیری راه دلالان مسکن را بسته است و مردم تمایل بیشتری به خرید و فروش از مشاوران املاکی دارند که دارای کد رهگیری و برچسب آن هستند.

سخنگوی دولت گفت: سامانه معاملات مسکن در حال تکمیل و راه اندازی است و با راه اندازی این سامانه از این پس معاملات مسکن به صورت الکترونیکی انجام می شود.به گزارش ایرنا، غلامحسین الهام در حاشیه دومین کنفرانس بین المللی شهرداری الکترونیک در جمع خبرنگاران افزود: با طراحی این سامانه و با توجه به شناسایی و کد رهگیری معاملات، فضای قیمت مسکن کنترل و مهار شد. وی تصریح کرد: اجرای این طرح از طرفی از معاملات معارض جلوگیری می کند و از طرف دیگر مشکل مردم در انجام معاملات را بر طرف و حل خواهد کرد. الهام ادامه داد: هم اکنون با انبوهی از پرونده های دادگستری مواجه هستیم که حل آن نیز مشکل است که این به دلیل نبود سیستم معاملات صورت گرفته و به معاملات مسکن اختصاص دارد. به گفته سخنگوی دولت، این سیستم بین بنگاه ها و دفترخانه ها مرتبط است و باید هر چه سریع تر بخش های نرم افزار و شبکه آن توسط دفترخانه راه اندازی شود. الهام به انجام خدمات الکترونیکی در بخش بازرگانی اشاره کرد و گفت: بازرگانی در واقع مهم ترین بخش در رسیدگی به ارائه خدمات عمومی به مردم است، بر این اساس در وزارت بازرگانی در حوزه تجارت، واردات و صادرات سیستم الکترونیکی تدارک دیده شده است.

عضو هیات مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران از تدوام رکود مسکن تا خردادماه سال آینده خبر داد. به گزارش قلم نیوز کامیار بیات ماکو، کارشناس اقتصاد مسکن گفت: ورود تدریجی بحران اقتصاد جهانی به کشور در سال جاری و تاثیر آن بر تمامی بخش‌های اقتصادی کشور موجب تدوام رکود بخش مسکن می‌شود. این کارشناس مسکن عملکرد دولت نهم در بخش مسکن را نامطلوب توصیف کرد و گفت: اجرای ناموفق طرح مسکن نمونه بارز سیاستگذاری اشتباه دولت طی چهار سال گذشته است. بیات ماکو افزود: هر چند که دولت طی چهار  سال گذشته برنامه‌های مختلفی را در جهت بهبود مسکن سیاستگذاری کرد اما در بدنه اجرایی و بعضاً در سیاستگذاری کلان عملاً این برنامه‌ها ناقص و اشتباه بودند. به گفته وی، طرح مسکن مهر که با تبلیغات فراوانی آغاز شد به بزرگترین ناکامی دولت در بخش مسکن مبدل شد. عضو هیات مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران سیاست‌های پولی دولت نهم را از عوامل اصلی افزایش قیمت مسکن در این دوره ذکر کرد و گفت: افزایش حجم نقدینگی در بخش‌های اقتصادی و سرازیر شدن نقدینگی سرگردان در بخش مسکن موجب افزایش یکباره و بی‌سایقه قیمت مسکن شد. وی با اشاره به کاهش قیمت مسکن در یک سال گذشته افزود: نباید کاهش قیمت مسکن را به تنهایی ناشی از سیاست‌های وزارت مسکن دانست، زیرا مؤلفه‌های بسیاری در کاهش قیمت مسکن تاثیر گذار بودند. این کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: کاهش بی‌سابقه تقاضا به دلیل عدم توان خرید مسکن و بحران جهانی اقتصاد و گسترش رکود در سایر بخش‌های اقتصادی از دلایل اصلی کاهش قیمت مسکن بوده ‌است.

عضو هیات مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران با بیان این‌که از طریق تولید مسکن می‌توان بازار را کنترل کرد به ایلنا گفت: در کشور علاوه بر تولید مسکن، دو عامل انگیزشی و توان خرید مسکن از سوی متقاضیان اگر در جهت مثبت بکار گرفته شوند، بازار مسکن از ثبات برخوردار می‌شود.

در يك نظرسنجي در مورد وضعيت فعلي بازار مسكن از لحاظ مراجعه خريداران و مستاجران ملك و عقد قراردادها در چند روز گذشته از مشاوران املاك واقع در مناطق جنوبي تهران، آنها بازار را مانند گذشته آرام و بي‌رونق بيان مي‌كنند. به نوشته «دنیای اقتصاد»، در اين بين بیشتر مشاوران خردادماه را زماني براي خيز كوچك معاملات ملكي اعلام مي‌كنند. آنها اين نكته را خاطرنشان مي‌كنند قيمت ملك در زمان فعلي نسبت به آخرين قيمت‌ها در سال گذشته هيچ تغييري نداشته است، اما در خردادماه بايد منتظر افزايش يا كاهش قيمت ملك بود. البته مساله انتخابات ازجمله نكاتي است كه به تازگي همه مشاوران املاك به آن اشاره مي‌كنند و امكان تغيير وضعيت بازار مسكن به سمت بهبودي و رونق را براي آن زمان پيش‌بيني مي‌كنند.

هم زمان با آغاز سال جدید ضوابط پرداخت وام مسکن 18‌میلیون تومانی خرید مسکن تغییر کرد تا از این پس در اعطای وام 18‌میلیون تومانی سخت‌گیری‌های بیشتری اعمال شود. 

به گزارش ایلنا، ضوابط پرداخت وام مسکن که تا پیش از این برای واحدهای مسکونی غیر نوساز هم کاربرد داشته است از این پس لغو می‌شود تا پرداخت وام مسکن تنها برای واحدهای مسکونی که دارای سند دست اول است، کاربرد داشته باشد.بر اساس این گزارش، پرداخت وام 18‌میلیون تومانی تنها برای ساختمان‌هایی که تا 7 سال از صدور گواهی پروانه ساخت آنها گذشته باشد، قابل‌پرداخت است.این مصوبه از ابتدای سال جاری ابلاغ شده است و تا اطلاع ثانوی لازم‌الاجرا است. این مصوبه در حالی ابلاغ شده است که به دلیل رکود ساخت‌وساز میزان ساختمان‌های نوساز به حداقل ممکن رسیده است.این گزارش حاکی از نابسامانی در بسیاری از شعب بانک مسکن به دليل ابلاغ اين مصوبه است که مشتریان را سر در گم کرده است.اين در حالي است كه مديرعامل بانك مسكن در گفت و گو با ايسنا خبر فوق را مبني بر تغييرات در اعطاي وام 18 ميليوني مسكن تكذيب كرد و افزود كه تمامي تلاش بانك مسكن در سال جاري براي تقويت ساخت و ساز است.

چقدر بچه‌های این طبقه بالایی‌ها بدو بدو می‌کنن!!

این همسایه پایینی‌ها اصلا فرهنگ آپارتمان‌نشینی ندارند که تا این وقت شب سروصداشون باعث می‌شه که ما نتونیم استراحت کنیم.

شوفاژها به اندازه کافی خونه رو گرم نمی‌کنه و....

اینها گوشه‌ای از مسائلی است که ما مستقیم یا غیرمستقیم با آن برخورد داشته‌ایم یا از اطرافیان شنیده‌ایم.

در همین رابطه با مهندس نجیمی، مدیرکل دفتر ترویج مقررات ملی ساختمان در وزارت مسکن و شهرسازی به گفت‌وگو نشسته‌ایم که مشروح آن در ادامه می‌آید:

در حال حاضر سال‌ها است آپارتمان‌سازی در کشور ما رواج دارد اما هنوز هم هستند برخی افراد ساکن در آپارتمان‌ها که از فرهنگ آپارتمان‌نشینی بی‌بهره بوده و مشکلات عدیده‌ای را برای همسایگان خود به وجود می‌آورند، به نظر شما این‌گونه مشکلات از کجا نشات می‌گیرد؟

به نظر من علت اغلب این مشکلات در عدم رعایت دقیق مقررات ملی ساختمان در احداث ساختمان‌های موجود است و اینکه می‌گویند برخی فرهنگ آپارتمان‌نشینی ندارند، این مشکل فرهنگی نیست بلکه مشکلات فنی ساختمان است که به مشکل فرهنگی تبدیل می‌شود.هر کس اجازه دارد هر مقدار که می‌خواهد سروصدا کند و در همان زمان همسایه این افراد می‌توانند استراحت کنند، اما مشکل از زمانی آغاز می‌شود که ساختمان‌ها اصولی ساخته نشده‌اند و سروصدا از دیوار و سقف به سایر طبقات منتقل شده و استراحت سایر ساکنان آن ساختمان را مختل می‌کند.بنابراین اگر این فرهنگ به خوبی در میان مردم جا بیفتد که برخورداری از ساختمانی با رعایت تمامی قوانین و مقررات ملی ساختمان در احداث آن به مراتب بهتر از ساختمان‌هایی است که به روش‌های سنتی و متداول احداث می‌شود، همگان خواستار داشتن چنین فضایی برای اسکان خانواده خود هستند.متاسفانه در شرایط کنونی اگر در احداث سازه‌ای تمام این مقررات رعایت شود، آن ساختمان با قیمت بالاتری به فروش می‌رسد که شاید از قدرت خرید خانواده‌های متوسط و کم‌درآمد جامعه خارج باشد، برای حل این مشکل دولت چه برنامه‌ای دارد؟

رعایت مواد و قوانین ملی ساختمان انتخابی نیست و اعمال تمامی این ضوابط در ساختمان‌سازی اجباری است، اگر کتابچه مربوط به این قوانین را مطالعه کنید در تمامی موارد باید و نباید ذکر شده، زیرا اینها حداقل مواردی است که باید در ساختمان‌سازی رعایت شود. از سوی دیگر، رعایت این مقررات بر قیمت تمام شده هر مترمربع از واحد مسکونی، تاثیر چندانی ندارد و شاید تا 5درصد نیز قیمت را افزایش دهد، اما در مقابل پرداخت این هزینه‌ها، آسایش یک عمر برای مصرف‌کنندگان و بهره‌برداران از ساختمان تامین می‌شود.البته متاسفانه نه مهندسان ما عادت به ارائه کار مهندسی دارند و نه مردم ما عادت دارند که ارائه این امور را از مهندسان بخواهند به همین علت است که در کشور ما ارائه کار مهندسی در زمینه ساختمان تقریبا فرمالیته شده است.بنابراین برای داشتن ساختمان‌های پایدار و مهندسی‌ساز در کشور باید فرهنگ‌سازی کرد، زیرا رعایت حداقل‌ها در احداث ساختمان‌ها مصوب شده و مستلزم این است که دیدگاه تولیدکنندگان و مصرف‌کنندگان در بخش ساختمان اصلاح شود، البته باید پذیرفت در این میان گروه‌ها و سیستم‌هایی که منافع آنها به خطر می‌افتد راهکارهایی را برای جلوگیری از نهادینه شدن فرهنگ رعایت قوانین و مقررات ملی ساختمان در کشور به کار خواهند گرفت.از سوی دیگر،‌ در کشور نیازمند کنترل موردی و نامحسوس از روند اعمال قوانین و مقررات ملی در ساختمان هستیم تا در نهایت در بخش ساخت‌وساز به خودکنترلی در سازندگان نسبت به رعایت این قوانین برسیم، چرا که در وضعیت کنونی برخورد با متخلفان متناسب با سطح تخلف آنها نبوده و عمدتا سطحی و گذرا است.

منبع : دنیای اقتصاد

شرایط قانونی :

عقد هر گونه قرارداد در رابطه با ملک به 2صورت قابل تنظیم میباشد:

1- قرارداد رسمی

2- قرارداد عادی

هرنوع قرارداد ویا نوشته ای  که بین دو یا چند نفر نوشته وتنظیم گردد(حتی به صورت دست نویس ) ودر ذیل این قرارداد 3نفر به عنوان شاهد زیر متن قرارداد را امضاء کنند، این قرارداد رسمیت داشته وقابل مطرح کردن در مراجع قضائی از جمله دادگستری میباشد. به این نوع قرارداد که افراد بین خود نوشته ومنعقد میکنند وبا حضور شهود به آن رسمیت می بخشند قراردادهای عادی گفته میشود؛ تمام مواد این قرارداد طبق توافق بین طرفین تنظیم ومنعقد میگردد.

اما قرارداد رسمی به آن دسته از قراردادها گفته میشود که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم ومنعقد خواهد گردید، کما اینکه تمامی مواد وبندهای این قرارداد نیز کلمه به کلمه عینا مشابه به بندهای همان قرارداد عادی میباشد . 

دریک قرارداد اعم از اجاره نامه ویا مبایعه نامه موارد زیر باید قید شود:

اجاره نامه:

1- مشخصات کامل موجر

2- مشخصات کامل مستاجر

3- مورد اجاره:(مشخصات کامل ملک ویا واحد مورد نظر اعم از متراژ،مشخصات کامل سند مالکیت ،تعداد اطاقها ،......وکلا هر گونه وسایل ویا ملزوماتی که در ملک ویا واحد آپارتمانی مورد بحث وجود دارد ویا تهیه وتدارک آن در تعهد موجر میباشد.

4- مدت اجاره

5- اجاره بها که باید نحوه پرداخت آن به طور کامل ودقیق (به صورت نقدی، چک ویا هرگونه سند دیگر )قید گردد.

6- قید نوع مصرف مستاجر (مسکونی،اداری ویا تجاری )

7- تعداد نفراتی که در مدت اجاره از ملک استفاده میکنند.

و دیگر شروطی که موجر ومستاجر در زمان انعقاد قرارداد بین خود شرط میکنند .

مبایعه نامه:

1- مشخصات فروشنده یا فروشندگان

2- مشخصات خریدار یا خریداران

3- مشخصات وامکانات مورد معامله (مشخصات کامل سندی ملک وهرگونه امکاناتی که در زمان معامله ویا در زمان تحویل ملک به خریدار یا خریداران در تعهد فروشنده یا فروشندگان است میباشد)

4- بهای ثمن مورد معامله، زمانبندی وچگونگی نحوه پرداخت آن.

ارکان بالا جزو ارکان اصلی یک مبایعه نامه میباشد، ولی توضیحات دیگری نظیر تعهد فروشنده ویا فروشندگان به اینکه مورد معامله مشمول مصادره اموال، سرپرستی ، توقیف ویا مورد رهن ووثیقه وممنوع المعامله نمیباشد، ازمواردی است که باید درنظر گرفته شود.

هرکدام از انواع قراردادهای ذکر شده با تمامی شروط وبندهای آن درزمانی که 3نفر شاهد با ذکر مشخصات خود ذیل تمامی صفحات آن را به امضاء برسانند رسمیت یافته واز آن لحظه به بعد قابل اجرا وقانونی خواهد بود وبه همین نحو در صورت بروز اختلاف ویا مشکل بین طرفین معامله قابل طرح در کلیه محاکم دادگستری مربوط به وقوع آدرس ملک میباشد.

مشاور اقتصادي انجمن مفاخر معماري ايران معتقد است: بروز دوره رکود در بخش مسکن طبيعي است و طي دو دهه گذشته همواره پس از دوران رونق، حداقل دو تا سه سال با رکود مواجه بوده ايم."عباس زينلي" روز شنبه در گفت و گو با خبرنگار ايرنا، اضافه کرد: با وجودي که توليد و بازار سرمايه در سال هاي اخير به شکل مطلوب قادر به جذب منابع نشده اند، اما بازار مسکن ايران جايگاه مناسبي براي آرامش نقدينگي بوده است. اين کارشناس اقتصادي افزود: بدليل بي ارتباطي ما با بازارهاي مالي، پولي دنيا ايران از بحران مالي غرب و اروپا تاثيرپذيري زودهنگامي نخواهد داشت، اما به هر تقدير تحت تاثيرآن قرار خواهد گرفت.زينلي گفت: تقاضاي موثر در بخش مسکن ايران وجود دارد، اما نظام بانکي نتوانسته زمينه هدايت مناسب منابع به اين بخش را فراهم کند. به اعتقاد اين کارشناس، از مجموع دو تا سه ميليون واحد مسکوني که طي 10 سال در سطح کشور ساخته شده، حدود 40 درصد آن فاقد کيفيت است و به اين ترتيب سرمايه کلان ملي هدر رفته است. زينلي افزود: انبوه سازي راه حل کوتاه و سريع ساخت مسکن در کشور محسوب مي شود، اما براساس اطلاعات منتشر شده سهم ساخت و ساز صنعتي در ايران اکنون حدود دو تا سه درصد است و پيش بيني شده تا پايان برنامه پنجم توسعه کشور به رقم 20درصد برسد. مشاور اقتصادي انجمن مذکور گفت: اقتصاد وابسته کشور همواره بخش مسکن را تحت تاثير خود داشته و اعمال سياست هاي انبساطي و انقباضي مالي ، پولي سبب دغدغه آفريني در اين بخش بوده است. به گفته زينلي، عرضه واحدهاي مسکوني به شکل صنعتي با بهره گيري از انبوه سازان مي تواند موجب حل مشکل اين بخش شود، اما واگذاري امور به تعاوني ها به دليل نبود تشکيلات مديريتي نمي تواند ضامن تحقق اهداف پيش بيني شده در طرح مسکن مهر باشد. دولت در برنامه مسکن مهر واگذاري 99 ساله اراضي براي ساخت سالانه يک ميليون و 500هزار واحد مسکوني را با ايجاد تعاوني هاي مسکن مهر هدف گذاري کرده است. کارشناس يادشده گفت: ساخت وساز به شيوه غيرحرفه اي موجب مي شود، ظرف يک دوره پنج تا 10 ساله همه واحدهاي احداثي را بازسازي و نوسازي کنيم. آمارهاي منتشر شده حاکي است: عمر مفيد واحدهاي مسکوني در کشور 30تا 40 سال باشد درحالي که عمر مفيد خانه ها در کشورهاي صنعتي 80 تا 100 سال پيش بيني مي شود.

مشاور رييس سازمان استاندارد و تحقيقات صنعتي ايران گفت:‌ متوسط عمر ساختمان ها در ايران در خوشبينانه ترين حالت 40 سال است که نصف عمر متوسط ساختمانها در کشورهاي پيشرفته است.

"فريدون بلغاري" روز يکشنبه در گفت و گو با خبرنگار ايرنا با اشاره به زيان ناشي از ساخت و سازهاي غيراصولي، افزود: هر روز که به عمر ساختمانها اضافه شود، 500 ميليون تومان ارزش افزوده ايجاد مي شود.

**مهندسان ناظر مهر فروشي نکنند

وي افزود: سيستم نظارت بر ساختمان سازي بايد تقويت شود، اگر سيستم هاي نظارتي را تقويت کنيم که نظارت در حين ساخت افزايش پيدا کند بخش بزرگي از مشکلات کيفي ساختمان ها را حل کرده ايم.

بلغاري گفت:‌ بايد شرايطي فراهم شود که مصرف کننده هزينه نظارت را پرداخت کند، اگر هزينه نظارت با قيمت واقعي پرداخت نشود، مهندسان ناظر کار فعلي را که مهر فروشي است، ادامه مي دهند. وي در مورد اهميت نظارت بر ساختمان سازي، گفت: در يک نظرسنجي مشخص شده که شرط لازم براي ساخت و ساز اصولي 15 درصد کارفرماي آگاه، 31 درصد مجري صاحب صلاحيت، 42 درصد ناظر و 12 درصد مصالح است. بلغاري با بيان اينکه يک اختلافي بين سازمان نظام مهندسي و شهرداري ها در مورد نظارت بر ساخت و ساز وجود دارد، افزود: مهندسان ناظر توسط سازمان نظام مهندسي تاييد صلاحيت مي شوند و بايد توسط اين سازمان به شهرداري معرفي شوند، ولي شهرداري اين بخش از کار را نمي پذيرد و خودش اقدام به معرفي مهندس ناظر مي کند. وي افزود: نظر سازمان نظام مهندسي اين است که ارتباط کارفرما و مهندس ناظر بايد قطع بشود، چرا که وقتي کارفرما خودش مهندس ناظر را انتخاب مي کند، هر آن امکان تباني وجود دارد و يک مرجع بيطرف بايد کار نظارت را انجام دهد.

** تعدد مراکز صدور پروانه بهره برداري براي واحدهاي توليدکننده مصالح ساختماني

بلغاري گفت: يکي از مشکلات در صنعت ساختمان تعدد مراکز صدور پروانه هاي بهره برداري است، فرمانداري ها، استانداري ها، مجامع امور صنفي، شوراهاي محلي در کنار وزارت صنايع و معادن که مرجع اصلي و رسمي صدور پروانه بهره بردراي است، فعاليت مي کنند. وي علت دخالت مراکز مختلف در صدور پروانه بهره برداري را درآمدزايي اين فعاليت عنوان کرد و افزود: بايد مرجع صدور پروانه در اين بخش واحد شود تا امکان تصميم گيري و برخوردهاي حقوقي فراهم آيد.

** نظام توزيع نامناسب مصالح ساختماني

بلغاري گفت: يکي از مشکلات در بخش ساختمان، فروش مصالح ساختماني با خودروهاي سيار است که اين مصالح بدون بسته بندي و نشانه گذاري بر روي آنها فروخته مي شود که معلوم نيست در کجا و با چه استانداردي توليد شده اند. وي وجود واحدهاي توليد مصالح ساختماني جدا را از ديگر مشکلات عنوان کرد و افزود: در کارگاههاي پراکنده با استفاده از تکنولوژي پايين و تجهيزات فرسوده مصالح ساختماني توليد مي شود که استاندارد نيستند و ساختمان سازي با آنها مي تواند خطرساز باشد.