املاک مشاورین

- دریافت سفارشات شما از طریق سایت(خريد ويا رهن كردن ملک ) و معرفی املاک دلخواه به شما در اسرع وقت.

- ثبت مشخصات املاک فروشی یا اجاره ای شما در سایت

- در صورتی که مشتری  یا مستاجر ملک خود را یافته اید، بخش حقوقی "املاک مشاورین" برای عقد قرار داد در خدمت شما می باشد.

- ارائه بهترین دفاتر  اداری ، منازل مسکونی و ویلاهای سوپر لوکس جهت سکونت افراد خانواده و یا مقامات اداری

- معرفی بهترین املاک با کاربری های مختلف  و متراژهای متفاوت برای سکونت و یا سرمایه گذاری

- مشاوره با مشاورین مجرب، مودب و صادق  که شما را در امور املاک راهنمایی می کنند.

- یار و همراه شما از زمان عقد قرارداد تا هنگام تنظیم سند و تحویل ملک.

- خرید، فروش، رهن و اجاره ملک مورد نظر شما در کمترین زمان.

- کارشناسی رایگان املاک شما 

- ..وهم اكنون: مشاورین آمادگي دارد كه نسبت به فروش و پيش فروش واحدهاي مسكوني ،اداري وتجاري شما اقدام نمايد

اشاره : اصولاً رهن عقديست كه به موجب آن شخص بدهكار مالي را براي وثيقه به طلب كار مي‌دهد كه اصطلاحاً رهن دهنده را راهن و طرف مقابل را مرتهن گويند.

آيا فروش ملكي كه در رهن بانك قرار گرفته از حيث حقوقي صحيح است؟

پرسش : فرض كنيم ملكي قبلاً به لحاظ اعطاي تسهيلات بانكي در رهن بانك قرار گرفته و صاحب ملك پس از ساخت منزل مسكوني قصد فروش آن را دارد و يا اينكه شخصي براي خريد آپارتمان از تسهيلات بانكي استفاده مي‌كند و در ازاي مبلغ ده ميليون تومان خانه را به رهن بانك مي‌گذارد آيا حق فروش خانه را دارد؟

پاسخ : اصولاً رهن گذاشتن آپارتمان يا ملك از طرف رهن گذارنده (راهن) به پايه و اساس مالكيت او لطمه‌اي وارد نمي‌كند و صرف فروش آن با رعايت حقوق مرتهن (رهن گيرنده در اين مثال بانك) منعي ندارد. با اين حال بايد توجه داشت: فروش ملك يا آپارتماني كه به رهن گذاشته شده بدون اجازه مرتهن (در مثال ما بانك) به شرط حفظ حقوق بانك بلامانع است.

هنگام تنظيم سند فروش بايد قيد شود كه ملك يا آپارتمان در رهن بانك است و به حقوق مرتهن اشاره شود.

پرسش : آيا مي‌توان ملكي را كه به مبلغ ده ميليون تومان در رهن بانك است و يكصد ميليون تومان ارزش دارد نسبت به مازاد آن براي آزادي متهم در دادسرا يا دادگاه وثيقه گذاشت؟

پاسخ : در اين جا راهن نمي‌توان ملكي را كه قبلاً در رهن بوده براي آزادي متهم در وثيقه قرار دهد زيرا با اين اقدام در رهن بوده براي آزادي متهم در وثيقه قرار دهد زيرا با اين اقدام به حقوق بانك لطمه وارد مي‌آورد مگر اينكه از بانك اجازه بگيرد. زيرا هر گاه متهمي كه وثيقه مي‌سپارد و در مواقعي كه حضورش در دادگاه ضروري باشد، حاضر نشود با رعايت ساير شرايط قانوني وثيقه مزبور ضبط مي‌شود و چه بسا تحت شرايطي خسارات و ضرر زيان ناشي از جرم نيز از اين محل برداشت شود از اين رو وثيقه گذاشتن ملك مرهونه نزد مقامات قضايي خالي از اشكال نبوده و با حقوق بانك (مرتهن) منافات دارد.

پرسش : اگر در زمان عقد رهن به مال مورد رهن (عين مرهونه) اضافه شود و زيادتي حاصل آيد چه كسي تعلق خواهد داشت؟

پاسخ : چنانچه طرفين عقد راي در قرار داد به اين موضوع نشود ثمره و حاصل رهن و زيادتي كه ممكن است در آن بوجود آيد در صورتي كه متصل باشد جزء رهن خواهد بود و در جامعه سالم چه تعريفي دارد ؟

جامعه‌اي كه نگاه عمومي در آن تبعيت از قانون باشد. جامعه‌اي كه اكثريت مردم به قانون احترام گذاشته و دستگاههاي دولتي نيز به نحو مطلوب بر اجراي قانون نظارت داشته باشند.

به طور كلي تبعيت از قانون و احترام و نظارت عمومي بر آن به صورت فرهنگ عمومي و نهادينه شده باشد.

نقش اطلاع رساني و آموزشهاي مردمي در تقليل دعاوي دادگستري چه مي‌باشد؟

تسريع و قاطعيت در رسيدگي و اجراي به موقع احكام و اطلاع رساني به جامعه موجب تضعيف بزهكاران در ارتكاب جرم مي‌شود.

اطلاع رساني به هنگام موجب تسلي و تشفي خاطر جامعه مي‌گردد.

اطلاع رساني به موقع موجب مي‌شود تا جامعه بداند ارتكاب هيچ جرمي بي مجازات نمي‌ماندو

صورتي كه منفصل باشد متعلق به راهن است پس اگر فرض كنيم يك راس گاو موضوع عقد قرار داد باشد چنانچه از اين گاو حملي به دنيا آيد «گوساله‌اي» اين حمل متعلق به راهن خواهد بود ولي ا ضافه وزن اين گاو متعلق به مرتهن خواهد بود. پس اگر ملكي داراي افزايش قيمت شد اين افزايش قيمت متعلق به مرتهن است.

پرسش : آيا با فوت راهن يا مرتهن عقد رهن بر هم مي‌خورد؟

پاسخ : با مرگ هر يك از طرفين لطمه‌اي به عقد رهن وارد نمي‌شود و به اصطلاح عقد منقطع نخواهد شد ولي در صورت فوت مرتهن راهن مي‌تواند،

تقاضا كند كه رهن به تصرف شخص ثالثي كه به تراضي او و ورثه معين شود داده شود و در صورت عدم توافق موضوع از طريق دادگاه حل خواهد شد.

پرسش : آيا راهن مي‌تواند در مال رهن داده شده (عين مرهونه) تغييراتي بدهد؟

پاسخ : راهن مي‌تواند در رهن تغييراتي بدهد يا تصرفات ديگري كه براي مال مورد رهن لازم باشد به عمل آورد به شرط آنكه منافاتي با حقوق مرتهن نداشته باشد.

مديرعامل بانك مسكن درباره وام 30 ميليون توماني ساخت مسكن گفت: در حال حاضر متقاضيان مي‌توانند در هر زمان به شعب بانك مسكن مراجعه و سپرده‌گذاري كنند و به موقع تسهيلات لازم را دريافت كنند.حسن كاري در گفت‌وگو با ايسنا، درباره آخرين وضعيت وام‌هاي 18 ميليون توماني خريد مسكن توضيح داد: آخر امسال پايان برنامه وام 18 ميليون توماني مسكن نيست و در حال حاضر هم براي تسهيلات خريد هر كسي كه سپرده‌گذاري كرده تسهيلاتش را به موقع دريافت مي‌كند.وي با بيان اينكه در حال حاضر افزايش وام 18 ميليون توماني مسكن در دستور كار بانك نيست تصريح كرد: در حال حاضر سياست دولت و بانك توجه ويژه‌ به ساخت است نه به خريد.به گفته مديرعامل بانك مسكن مطالبات معوق بانك مسكن بسيار محدود و در حدود 400 ميليارد است كه نسبتش در حدود 2.5 درصد تسهيلات است.كاري با اشاره به اينكه نرخ سود تسهيلات 30 ميليون توماني ساخت مسكن در دوره ساخت (مشاركت مدني) و بعد از دوره ساخت و فروش اقساط) متفاوت است افزود: نرخ سود تسهيلات در دوره ساختن تابع ضوابط عقود مشاركتي اعلام شده از سوي بانك مركزي است.

جزئيات و شرايط بيشتر وام 30 ميليون توماني ساخت

اين در حالي است كه فريد جلالي عزيزپور ـ مدير طرح و برنامه بانك مسكن ـ درباره جزئيات و شرايط بيشتر وام 30 ميليون توماني ساخت مسكن به خبرنگار ايسنا گفت: اگر فردي مبلغ چهار ميليون و 300 هزار تومان براي دريافت وام 30 ميليون توماني مسكن در بانك بگذارد بعد از حدود سه سال مي‌تواند، اين وام را دريافت كند و اين در حالي است كه اگر فردي مبلغ 15 ميليون تومان در بانك سپرده‌گذاري كند بعد از يك‌سال مي‌تواند وام 30 ميليون توماني ساخت مسكن را دريافت كند.وي در پاسخ به اين پرسش كه آيا امكان انتقال وام ساخت به خارج از تهران امكان پذير است تصريح كرد: اين كار بلامانع است چرا كه به هيچ وجه اين وام قابل خريد و فروش نيست و به راحتي حساب شخصي به شعبه شهرستان منتقل مي‌شود.مدير طرح و برنامه بانك مسكن درباره‌ ميزان قسط‌هاي پرداختي توضيح داد: ميزان پرداخت قسط‌ها بستگي به طول مدت ساخت دارد و اگر در طي دوره دو سال يك ساختمان تكميل شود پرداخت اقساط وامش با فردي كه در طي دوره حداكثر 18 ماهه كه ساختمان خود را مي‌سازد متفاوت است و تمام قسط‌ها به زمان پايان كار موكول مي‌شود.وي با بيان اينكه پس از اتمام ساخت وام گيرنده بايد پنج ميليون تومان را نقدا با بانك تسويه حساب كند تصريح كرد: ميزان اقساط اين تسهيلات با توجه به سقف 250 ميليون ريال تقسيط و با مدت بازپرداخت 12 ساله در حدود 300 هزار تومان است.جلالي عزيزپور در پاسخ به اين پرسش كه اين وام به زمين صاف يا ساختمان نيمه كاره تعلق مي‌گيرد؟ توضيح داد: دارنده زمين بايد از سرمايه اوليه خود براي ساخت استفاده و اسكله كار را اجرايي كند و بعد از آن به فرد، تسهيلات ساخت تعلق مي‌گيرد.

دولت در راستای اجرای طرح جامع مسکن، صدور شناسنامه هوشمند املاک و مستغلات را در کشور اجرایی می کند.به گزارش مهر، موضوع طرح جامع مسکن چندی پیش از سوی دولت برای ساماندهی بازار مسکن و نیز بنگاههای معاملات ملکی در کشور اجرایی شد که این طرح جامع، دارای زیرمجموعه ای به نام "شناسنامه هوشمند املاک و مستغلات" است.باتوجه به وجود 25 میلیون ملک مسکونی، تجاری و زراعی در کشور بحث صدور شناسنامه هوشمند املاک و مستغلات این است که بتواند پس از یک مقطع زمانی تمامی قولنامه های در دست مردم را ساماندهی کرده و آنها در قالب شناسنامه هوشمند املاک و مستغلات به مردم ارائه کند.این درحالی است که کار تبادل املاک و مستغلات در کشور یک کار بسیار سنتی است و برای هر ملک در کشور یک قولنامه وجود دارد که اگر به هردلیلی از بین برود، مراحل بسیار زیادی حقوقی برای اثبات مدعای دارنده ملک باید طی شود.در این راستا، دولت به دنبال این است که هر ملک کارت یا به عبارتی شناسنامه هوشمندی داشته باشد که جایگزین سند و بنچاق شده و در آن اطلاعات کامل ملک اعم از زمان به ساخت و تخریب ملک ثبت و ضبط شود، ضمن اینکه اطلاعاتی نظیر اشتراکات آب، برق، تلفن و گاز و اینکه چه اشخاصی و در چه مقطع زمانی در این ملک مستقر بوده اند، مسائل مالی، بیمه ای و حقوقی، مباحث معاملات و پایان کار یک واحد مسکونی در آن ثبت شود.به اعتقاد مسئولان دولتی، عملیاتی شدن این طرح به منزله ایجاد یک انقلاب بزرگ در عرصه ساماندهی معاملات ملکی ارزیابی شده و البته هنوز بسیاری از کشورهای دنیا به این سطح نرسیده اند؛ اما به هرحال ایران باید به این سمت پیش رود.این یک کار بزرگ در دولت نهم است که بخش کوچکی از آن که خود نیز یک پروژه بسیار بزرگ ملی است "طرح اطلاعات معاملات" است. هم اکنون در کشور 78 تا 80 هزار بنگاه معاملات ملکی مجاز ثبت شده وجود دارد، اما برآوردها حاکی از این است که بین 250 تا 300 هزار بنگاه معاملات املاک در کشور مشغول به فعالیت است که کسر رقم فوق از 300 هزار بنگاه موجود نشانگر واحدهای ثبت نشده و به نوعی غیرمجاز است.به عنوان مثال، می توان به برجهایی اشاره کرد که دفتر در طبقات همکف آن برای فروش واحدهای مسکونی و تجاری آن مستقر شده و به کار خرید و فروش می پردازد. در طرح جامعی که برای سیستم اطلاعات املاک و مستغلات تعریف شده قرار بر این است که از اول آذرماه این طرح عملیاتی شود.به اعتقاد دست اندرکاران پروژه این طرح به صورت قطعی از اول آذرماه اجرایی می شود. بر این اساس، سیستم نرم افزاری تهیه شده که این سیستم در تمامی بنگاههای معاملات ملکی مجاز در کل کشور نصب می شود و تمامی مشاوران املاک نیز امضای دیجیتال دریافت می کنند، در نهایت هر فردی که برای خرید، فروش، رهن کردن یا اجاره دادن واحد خود به بنگاه معاملات ملکی مراجعه می کند باید اطلاعات ملکش توسط بنگاهدار در این سیستم ثبت شود.هم اکنون نیز برگه های قولنامه جدید دیگر توسط خود شورا صادر نمی شود بلکه قوه قضائیه کار صدور این قولنامه ها را انجام می دهد. هر قولنامه دارای یک کد رهگیری است و این کد مبنای ثبت معامله در این سیستم نرم افزاری و در نهایت کار خرید و فروش، رهن و یا اجاره به شکل قانونی انجام می پذیرد.مسئولان دولتی می گویند: این طرح خود می تواند یک عامل بازدارنده از فعالیت بنگاههای غیرمجاز باشد چراکه بنگاههایی که تا به حال ثبت نشده اند، به دلیل اینکه بعد از این تاریخ نمی توانند معاملات را در سامانه مذکور ثبت کنند، یا باید برچیده شوند یا به ثبت رسمی درآیند.از اول آذرماه به بعد مردم باید در بنگاههایی کار معاملات را انجام دهند که به این سامانه مجهز شده باشند. مسئولان دولتی معتقدند این کار باعث می شود که جلوی خیلی از مسائلی که تاکنون بر سر راه معاملات ملکی وجود داشته و یک ملک به چندین نفر فروخته می شده یا مسائل تخلفاتی دیگر گرفته شود.تا به حال بنگاههای معاملات ملکی استان تهران به صورت کامل آموزش دیده اند و این طرح به صورت پایلوت کشوری در منطقه یک نیز عملیاتی شده و برای حدود 400 تا 500 بنگاهی که در منطقه شمیرانات فعال بوده اند نیز کلاسهای آموزشی کامل برگزار و برای آنها امضای دیجیتال صادر شده که هم اکنون کار ثبت اطلاعات را آغاز کرده اند.بحثی که هم اکنون مطرح است یک سیستم مبتنی بر وب است که البته صد در صد به لحاظ امنیتی مطمئن است؛ چراکه این امر بر مبنای امضای دیجیتال است و سرتیفیکیت خاصی دارد.به گزارش مهر، اما یک مشکل بر سر راه این طرح وجود دارد و آن اینکه در برخی شهرستانها یا دهستانها که بنگاههای معاملات ملکی کامپیوتر نداشته و به شبکه اینترنت نیز متصل نیستند نمی توان اجبار به خرید کامپیوتر کرد؛ بنابراین این امر تصمیم دولت است یا باید به آنها کامپیوتر دهد و به شکل وام از آنها کم کند یا راهکار دیگری را در نظر گیرد.البته یک شرکت زیرمجموعه وزارت بازرگانی که کار پشتیبانی این سیستم را دارد به خاطر اینکه در سیستم، توقفی ایجاد نشود بین 600 تا 700 شرکت یا مجموعه راه اندازی کرده یا با برخی شرکتهای مجرب در زمینه کامپیوتر و اینترنت در سراسر کشور هماهنگی کرده که همکار در این پروژه شوند. به این معنا که آموزشهای لازم به آنها داده شده تا اگر در شهرستان یا بخشی بنگاهی وجود داشت که نه کامیپیوتر داشت و یا صاحب آن بنگاه چگونگی کارکرد با این سیستم را نمی دانست بلافاصله به آن شرکت مراجعه کند و به کمک آن شرکت و توسط امضای دیجیتال مخصوص به خود معاملات ملکی، کار معامله را انجام و در سیستم ثبت کند.البته این شرکتها سند ثبت نمی کند بلکه فقط کامپیوترهای خود را که مجهز به شبکه نرم افزاری خاص هستند در اختیار بنگاهدار قرار می دهند.پیش بینی ها مبنی بر این است که از اول آذر همه معاملات در کشور از طریق این سامانه انجام شود. این بخشی از آن طرح شناسنامه هوشمند املاک و مستغلات است چراکه طرح شناسنامه هوشمند یک طرح با معماری کلان است و تاکنون در کشور چنین پروژه ای طراحی نشده است.مسئولان دولتی می گویند با پیاده سازی این طرح همچنین جهشی در IT کشور ایجاد می شود چراکه در دهستانها و یا نقاط دور افتاده کشور نیز بنگاهداران معاملات ملکی باید به اینترنت و استفاده از کامپیوتر روی آورند. البته باید از تجربیات سایر کشورهای فعال در این حوزه نیز استفاده کرد.

بر اساس طرحي كه به دولت پيشنهاد شده و هنوز نهايي نشده است، افزايش هزينه ثبت معاملات املاك تا ده برابر در حال بررسي است.

به گزارش فارس، بر اساس اين طرح پيشنهادي كه در حال بررسي در دولت است، هزينه ثبت معاملات املاك واقعي مي شود و به ميزان قابل توجهي اين هزينه افزايش مي يابد.بنابراين طرح پيشنهادي، هزينه ثبت املاك كه در حال حاضر حدود 200 هزار تومان تا 300هزار تومان است به حدود سه تا چهار ميليون تومان افزايش خواهد يافت.اين در حالي است كه كارشناسان اقتصادي مسكن و حتي رئيس اتحاديه املاك با افزايش هزينه معاملات املاك در دفاتر اسناد رسمي مخالف هستند و آن را باعث افزايش قيمت مسكن و ركود بيش از حد بازار مسكن عنوان مي‌كنند.مصطفي قلي خسروي امروز در گفت و گو با فارس اظهار داشت: قطعا رييس جمهوري با اين موضوع مخالف است و افزايش اين هزينه ها در دفاتر ثبت موجب رشد قيمت مسكن مي شود.

الف) توصيه هاي لازم به خريدار

1- لازم است در متن چک علت صدور و مشخصات مورد معامله و نوع معامله درج گردد.

2- نام و مشخصات فروشنده (گيرنده) در متن چک .

3- جهت جلوگيري از نتايج انتقال چک توسط فروشنده به ديگري پيشنهاد ميشود به منظور عدم امکان انتقال آن توسط دارنده به ديگران علاوه برخط زدن حواله کرد يا آورنده در متن چک عبارت غير قابل انتقال از طريق ظهر نويسي نيز درج گردد. در اين صورت دارنده نميتواند چک را به ديگري تسليم نمايد.

ب) جهت حفظ حقوق فروشنده

1- درج کليه ارقام و عبارات متن چک با خط صادر کننده و امضا آن در منظر ديد نامبرده.

2- درج تاريخ چک با عدد و حروف توسط صادر کننده

3- با توجه به اينکه يکي از شرايط قانوني لازم چک داشتن تاريخ صدور ميباشد، لذا توصيه ميشود چک فاقد تاريخ تحويل نگيريد.

چه موجر و چه مستأجر داراي حقوق و وظايفي اند كه بعد از تنظيم قرار داد اجاره براي آنها به وجود مي‌آيد. از طرفي با توجه به تغيير قوانين مربوط به اين عقد در سال 1376 ضروري است تا به آثار اين قرار داد براي طرفين عقد اشاره‌اي داشته باشيم. اجاره نامه هم مي‌تواند به صورت رسمي در محضر و هم توسط افراد عادي تنظيم شود.

تعريف عقد اجاره : عقدي است كه برابر آن مستأجر مالك منافع مالي مي‌شود كه به اجاره او در مي‌آيد. (عين مستاجره)

مدت : در اجاره مسكن مدت اجاره كه عبارت است از يك ماه، يكسال و ... بايد مشخص و در قرار داد گنجانده شود والا عقد باطل است.

موجر : كسي است كه مالك بوده و يا از طرف مالك اجازه دارد تا ساختمان را اجاره دهد.(اجاره دهنده)

مستاجر : كسي است كه ساختمان را از موجر اجاره مي‌كند. (اجاره كننده)

توجه :

مشخصات اجاره دهنده و اجاره كننده بايد دقيقا در قرار داد آورده شود و اگر هر كدام از آنها به رضايت و نمايندگي از طرف ديگري مبادرت به تنظيم عقد مي‌كنند بايد دليل قابل اطمينان و موثقي (مانند وكالت نامه رسمي) ارائه دهند.

عين مستأجره : مورد اجاره بايد با مشخصات كامل در قرار داد آورده شود براي مثال تمامي شش دانگ يك واحد آپارتمان واقع در خ .... به مساحت .... جزو پلاك ثبتي ..... با حق استفاده از آب، گاز، تلفن و ... پاركينگ.

نوع استفاده از عين مستأجره: بايد در قرار داد قيد شد كه از عين مستأجره چه استفاده‌اي مي‌شود براي مثال جهت سكونت، دفتر اداري، دفتر وكالت، آرايشگاه زنانه و ... و اگر براي سكونت خانواده است تعداد نفرات آورده شود.

اجاره بها : معمولاً اجاره بها ماهانه تعيين مي‌شود و مبلغي نيز به عنوان پول پيش يا رهن و ... پرداخت مي‌شود كه ضروري است نحوه پرداخت و شماره چكها يا سفته‌هاي رد و بدل شده و ... دقيقاً در قرار داد بيايد. براي مثال اجاره بها در مدت يك سال شمسي از تاريخ ... لغايت ... از قراري ماهي ... ريال است كه در اول هر ماه و طي رسيد كتبي از سوي مستأجر پرداخت مي‌شود.

ضمانت اجراي عدم پرداخت اجاره : در صورت عدم پرداخت اجاره بها موجر مي‌تواند شروطي را به نفع خود در قرار داد بگنجاند براي مثال در قرار داد ذكر شود:

در صورت تاخير بيش از ده روز در پرداخت اجاره بها موجر مي‌تواند اجاره نامه را فسخ و طبق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 مورد اجاره را تخليه كند.

پيش پرداخت : اگر مستأجر مبلغي به عنوان وديعه، رهن، پيش پرداخت و ... به موجر پرداخت بايد در قرار داد ذكر شود براي مثال :

مستأجر مبلغ ...... ريال نقدا يا طي چك شماره ...... به عنوان قرض الحسنه و ..... به موجر پرداخت نموده است. زمان بازپرداخت اين وجه، پايان مدت اجاره يا زمان فسخ مي‌باشد و وجه هنگامي مسترد مي‌شود كه مستأجر هزينه‌هاي مربوط به مدت استفاده‌اش از قبيل شارژ ساختمان، هزينه آب، برق، تلفن، گاز و ... را پرداخته باشد و مورد اجاره را تحويل مستأجر كند.

شروط : هر يك از طرفين حق دارند بر مبناي منافع و امكانات و اراده خود شرايطي را در قرار داد بگنجاند كه اگر مورد قبول طرف مقابل قرار گرفت داراي اثر حقوقي خواهد بود براي مثال :

ماليات مستغلات و عوارض شهرداري و تعميرات اساسي بر عهده موجر و هزينه‌هاي استفاده‌ از حفاظت و نظافت ساختمان با مستأجر است.

مستأجر حق انتقال مورد اجاره را به ديگري دارد يا ندارد.

مستأجر متعهد است كه عين مستأجره را سالم و بدون عيب و نقص (از قبيل عدم شكسته شدن درب، پنجره، كليد و ...) تحويل موجر دهد.

اگر مستاجر قبل از پايان مدت اجاره تمايل به تخليه عين مستاجره دارد مكلف است مراتب را يك ماه قبل از طريق اظهار نامه به اطلاع موجر برساند و يك ماه اجاره بهاي اضافي و بلاعوض را به موجر بپردازد.

توجه :

بهتر است در قرار داد اجاره قيد شود كه مورد اجاره به تصرف مستأجر داده شده است يا خير.

امضاء : قرار داد بايد به امضاي موجر و مستأجر و دو نفر گواه برسد يك نفر گواه موجر و يك نفر گواه مستأجر، زيرا اگر طرفين بخواهند قرار داد اجاره آنها تحت شمول مقررات ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 قرار بگيرد امضاءدو نفر گواه زير قرار داد ضروري است.  

از آنجا كه هر اجتماعي اعم از خانواده بعنوان يك اجتماع كوچك و يا جامعه بعنوان يك اجتماع بزرگتر نيازمند مدير يا مديراني براي اداره امور خود هستند در اداره امور قسمتهاي مشترك مجتمع هاي ساختماني ( آپارتمانها ) نيز اين ضرورت به وضوح احساس مي گردد كه در اين خصوص قانون تملك آپارتمانها و‌ آئين نامه اجرايي آن مصوب 1343 و اصلاحيه بعدي آن ، ضوابط و مقررات حاكم بر اين موضوع را مشخص نموده است . به موجب ماده 14 آئين نامه ياد شده ، مدير يا مديران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجراي تصميمات مجمع عمومي مي باشند و تعداد آنها بايد فرد باشد تا ، تصميمات هيات مديره و تشخيص راي اكثريت دچار بلا تكليفي نگردد .

درصورت استعفاء ، فوت ، عزل يا حجر يك يا چند نفر از مديران قبل از انقضاء مدت ماموريتشان ، مجمع عمومي فوق العاده بايد جانشين هر يك از آنها را انتخاب نموده و درصورتي كه سه نفر يا بيشتر از اعضاي هيئت مديره به جهات فوق از هيات مديره خارج شوند مجمع عمومي فوق العاده بايد به منظور تجديد انتخاب هيات مديره تشكيل گردد ، (‌ماده 16 آئين نامه و تبصره يك آن )

تصميمات مديران با اكثريت آراء معتبر است . ( ماده 17 آئين نامه )

مجمع عمومي يك نفر از مديران را بعنوان خزانه دار تعيين مي نمايد خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزينه خواهد داشت كه به پيوست قبوض و اسناد مربوطه براي تصويب تراز نامه به مجمع عمومي تسليم و ارائه خواهد داد . ( ماده 18 آئين نامه )‌

مدير يا مديران امين شركاء محسوب شده و نمي توانند فرد ديگري را به جاي خود جهت اداره امور ساختمان انتخاب و يا اختيارات خود را به اشخاص غير، تفويض نمايند . ( ماده 19آئين نامه )

به موجب ماده 8 قانون تملك آپارتمانها مجمع عمومي ساختمان مي تواند از اشخاص حقيقي يا حقوقي خارج از ساختمان بعنوان مدير جهت اداره امور ساختمان استفاده نمايد.

علي ايحال با عنايت به مراتب فوق ، وظايف و اختيارات كامل مدير يا هيات مديره بشرح ذيل مي باشد:

بعضي اوقات ساكنان آپارتمان‌ها در شهرها با مشكل عدم پرداخت هزينه‌هاي مشترك و به اصطلاح حق شارژ هستند كه به لحاظ عدم آگاهي آنان از مقررات و ضوابط قانوني اين امر به مشاجره و گاه زد و خورد كشيده شده و پاي آنان در مراجع قضايي باز مي‌شود. با هدف پيشگيري از جرم در اين بروشور به نكاتي چند در اين ارتباط اشاره مي‌شود. همان طور كه مي‌دانيم هر آپارتمان داراي قسمتهاي اختصاصي و مشترك است و مقصود از قسمت مشترك، بخشهايي از ساختمان و اراضي و متعلقات آنهاست كه به طور مستقيم يا غير مستقيم مورد استفاده تمام شركا و ساكنان قرار مي‌گيرد مانند راه پله‌ها، آسانسور، حياط، پشت بام و ...

هر گاه يك آپارتمان يا يك محل كسب داراي مالكين متعدد و بيش از سه نفر باشد مجمع عمومي با مالكان يا قائم مقام قانوني آنها و‌ظيفه دارند مدير يا مديراني از بين خود يا از خارج انتخاب كنند. مدير هر ساختمان مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجراي تصميمات مجمع عمومي است و موظف مي‌باشد مخارج مربوط به قسمتهاي مشترك را ماهيانه جمع آوري و در رديفهاي مربوط هزينه كند.

در صورت خودداري مالك يا مستأجر يا استفاده كننده از پرداخت سهم خود از هزينه‌هاي مشترك، مدير ساختمان مراتب را از طريق اظهار نامه به او ابلاغ اظهار نامه سهم بدهي‌اش را پرداخت نكند مدير ساختمان مي‌تواند از دادن خدمات مشترك از قبيل شوفاژ، تهويه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غيره به او خودداري كند. در اينجا بايد توجه داشت كه منظور فقط خدمات مشترك است پس اگر برق يا آب اختصاصي مالك امتناع كننده از هزينه شارژ باشد مدير نمي‌تواند آن را قطع كند. پس براي قطع خدمات مشترك بايد به دو نكته توجه داشت:

برگ اظهار نامه براي امتناع كننده از طريق دادگستري فرستاده شود و ده روز از تاريخ ابلاغ آن گذشته باشد و مالك يا مستأجر از پرداخت شارژ امتناع كند. مدير ساختمان فقط حق قطع خدمات مشترك را دارد نه خدمات اختصاصي را. بنابراين اگر مدير ساختمان بدون رعايت مراتب بالا خدمات مشترك را قطع كند خودش قابل تعقيب بوده و از نظر كيفري به عنوان ممانعت از حق به مجازات حبس محكوم مي‌شود. (ماده 690 قانون مجازات اسلامي)

پرسش : اگر با قطع خدمات مشترك باز هم هزينه را پرداخت نكرد چه اقدامي از سوي مدير بايد انجام شود؟

پاسخ : اگر مالك يا مستأجر عليرغم قطع خدمات مشترك باز هم از پرداخت بدهي‌اش امتناع كرد مدير ساختمان به اداره ثبت محل وقوع آپارتمان مراجعه و اداره ثبت بر مبناي اظهار نامه ابلاغ شده كه در بالا از آن صحبت كرديم عليه شخص امتناع كننده اجرائيه صادر مي‌كند.

پرسش : آيا راه ديگري هم براي الزام فرد ممتنع وجود دارد؟

پاسخ : در صورتي كه خدمات مشترك ممكن يا موثر نباشد مدير ساختمان مي‌تواند به دادگاه عمومي حقوقي دادخواست بدهد. دادگاه به اين گونه شكايتها خارج از نوبت رسيدگي مي‌كند. و واحد بدهكار را از دريافت خدمات دولتي كه به مجموعه ارائه مي‌شود محروم مي‌كند و تا دو برابر مبلغ بدهي او را به نفع مجموعه جريمه خواهد كرد.

پرسش : چنانچه مالك يا مستاجر به نظر مدير ساختمان معترض باشد چه بايد كند ؟

پاسخ : نظر مدير ساختمان ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهار نامه به مالك در دادگاه عمومي حقوقي محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است و دادگاه به اين اعتراض خارج از نوبت و بدون رعايت تشريفات آيين دادرسي مدني به موضوع رسيدگي مي‌كند و راي مي‌دهد و اين راي قطعي است و در مواردي كه خدمات مشترك قطع مي‌شود و رسيدگي سريع به اعتراض مالك يا مستأجر ممكن نباشد چنانچه دلايل معترض قوي بود دادگاه دستور متوقف ماندن تصميم قطع خدمات مشترك را صادر خواهد كرد.

پرسش : هزينه‌هاي مشترك بر چه مبنايي تعيين مي‌شوند و آيا قابل اعتراض‌اند؟

پاسخ : تعيين نحوه محاسبه هزينه‌هاي مشترك قبل از هر چيز به اراده و تصميم اهالي همان ساختمان بر مي‌گردد كه مي‌توانند به هر نحوي آن را تعيين كنند اگر روش خاصي به اين منظور تعيين نشده باشد سهم هر يك از مالكين يا استفاده كنندگان از هزينه‌هاي مشترك بر دو پايه است:

1 - آن قسمت كه ارتباط با مساحت زيربناي قسمت اختصاصي دارد مانند آب، گازوئيل، گاز، آسفالت پشت بام و ... به نسبت مساحت واحد به مجموع مساحت قسمتهاي اختصاصي تمام ساختمان محاسبه مي‌شود.

2 - ساير مخارجي كه ارتباطي به ميزان مساحت زير بنا ندارد مانند هزينه‌هاي مربوط به سرايدار، نگهبان ، متصدي آسانسور، هزينه نگهداري شوفاژ خانه و تأسيسات، تزئينات قسمتهاي مشترك ساختمان، نظافت محوطه و ... به طور مساوي محاسبه مي‌شود. در هر صورت هر يك از واحدها كه در مورد سهميه يا ميزان هزينه مربوط به سهم خود معترض باشد، مي‌تواند به مدير مراجعه و تقاضاي رسيدگي كند و در صورت رد اعتراض به دادگستري مراجعه نمايد.