امـــــــــــــلاک مشــــــــــــــاورین

دو تحليل براي آينده بازار مسكن تحت تاثير هدفمند شدن يارانه‌ها وجود دارد. تحليل اول كه بر مبناي رابطه منطقي بين نرخ تورم و نوسان قيمت مسكن مطرح است، پيش‌بيني مي‌كند كه اگر هدفمندشدن، افزايش آني قيمت كالاهاي پرسهم در سبد هزينه خانوار را در پي داشته باشد در اين صورت پتانسيل افزايش قيمت در بازار مسكن شروع به ذخيره‌شدن مي‌كند. اما تحليل دوم كه سخنگوي كارگروه تحول اقتصادي به آن اعتقاد دارد، عدم افزايش قيمت مسكن در صورت اتخاذ سياست پولي‌-مالي مناسب توسط بانك مركزي است. محمد فرزين مي‌گويد، نبايد به بازار مسكن با اظهاراتي همچون «تحول اقتصادي حتما منجر به افزايش قيمت مي‌شود»، علائم غلط داده شود.

به گزارش «دنياي اقتصاد»، دولت بعد از تاييد لايحه هدفمند شدن يارانه‌ها در شوراي نگهبان، اكنون يك قدم فراتر رفته و طرح مقابله با افزايش قيمت برخي كالاهايي كه سهم زيادي در سبد هزينه خانوار دارند را در دستور كار قرار داده به‌طوري كه وزارت بازرگاني ليستي از كالاهايي كه گمان مي‌كند گران خواهد شد را تهيه كرده و ذخيره‌سازي آنها را آغاز كرده است. اما آنچه به نظر مي‌رسد در حوزه تبعات هدفمند شدن يارانه‌ها، از نگاه مسوولان دور مانده و تاكنون توجهي به آن نشده، «بازار مسكن و نوسان قيمت‌‌ها در اين بازار» است.

ادامه مطلب

با سابقه ای درخشان در امور املاک

- دریافت سفارشات شما از طریق سایت(خريد ويا رهن كردن ملک ) و معرفی املاک دلخواه به شما در اسرع وقت.

- ثبت مشخصات املاک فروشی یا اجاره ای شما در سایت

- در صورتی که مشتری  یا مستاجر ملک خود را یافته اید، بخش حقوقی "املاک مشاورین" برای عقد قرار داد در خدمت شما می باشد.

- ارائه بهترین دفاتر  اداری ، منازل مسکونی و ویلاهای سوپر لوکس جهت سکونت افراد خانواده و یا مقامات اداری

 

 

 

- معرفی بهترین املاک با کاربری های مختلف  و متراژهای متفاوت برای سکونت و یا سرمایه گذاری

- مشاوره با مشاورین مجرب، مودب و صادق  که شما را در امور املاک راهنمایی می کنند.

- یار و همراه شما از زمان عقد قرارداد تا هنگام تنظیم سند و تحویل ملک.

- خرید، فروش، رهن و اجاره ملک مورد نظر شما در کمترین زمان.

- کارشناسی رایگان املاک شما 

- ..وهم اكنون: مشاورین آمادگي دارد كه نسبت به فروش و پيش فروش واحدهاي مسكوني ،اداري وتجاري شما اقدام نمايد.

با عنایت به آنکه این سامانه درارتباط با ملک ومسکن می باشد. عمده مسائل حقوقی که موردنیاز شما عزیزان می باشد مطالبی است که در زمـان عقد قـرارداد و امضاء ذیـل هـرگـونه مبایعه نامه، سند، قرارداد مشارکت، اجاره نامه و ... لازم است رعایت گردد و شما کاربران عزیز میبایستی از آن مطلع باشید. لذا در این بخش رئوس مطالبی که مورد نیاز میباشد به اختصار تشریح میگردد.

نکته مهم: درهر قرارداد چند نکته اصلی وجود دارد که ارکان آن قرارداد را تشکیل داده و بدون آنها قراردادها مبهم و بلا اعتباراست.

الف - نام و هویت متعاملین: درهرقراردادی نام، نام خانوادگی، شماره شناسنامه، و کد ملی، آدرس صحیح و تلفن، دو طرف قرارداد اعم ازخریدار یا خریداران، فروشنده یا فروشندگان، موجر، موجران، مستاجر یا مستاجران، کارفرمایان، پیمانکاران و... میبایستی بطوردقیق مشخص و قید گردد.

ب - مورد معامله: درتمامی قراردادها، قید دقیق مورد معامله لازم و اجباری است. خصوصا درکلیه قراردادهای مربوط به معاملات املاک قید پلاک ثبتی (شامل شماره های اصلی، فرعی، قطعه) آدرس دقیق پستی، شماره سند، شماره دفتر و تمامی مشخصات مندرج در سند مالکیت، لازم الاجرا بوده بنحوی که بدون قید مورد معامله اصولا قراردادها فاقد اعتبار می گردند.

ج - مدت مورد معامله: درکلیه قراردادها مدت انجام معامله حتما می بایستی روشن و واضح قید شود. تا درصورتی که مدت قرارداد به اتمام برسد و طرفین به تعهدات خود عمل ننمایند، بر اساس دیگربندها عمل گردد، یا تصمیمات دیگری مطابق توافقات متعاملین انجام پذیرد.

د - قیمت مورد معامله: ازارکان مهم هرقرارداد قیمت مورد معامله می باشد، بطوریکه در صورت عدم درج قیمت مورد معامله در هرقراردادی بالاخص مبایعه نامه، اجاره نامه، قرارداد خرید و فروش هرنوع کالایی، آن سند از یکی ازمهمترین اصول لازمه برخوردار نمیباشد.

مواردیکه در فوق توضیح داده شد اصول وارکان تنظیم هر سند برای خرید و فروش و نقل وانتقـال می باشد، حال آنکه موارد بسیاردیگری نیز وجود دارد که میبایستی رعایت و در سند قید گردد از جمله تاریخ انشاء یا امضاء هر سند ،ملحقات و متعلقات دیگرمورد معامله مانند شماره های پرونده قبوض برق، آب، تلفن، گاز که دلیل بر وجود این متعلقات بهمراه مورد معامله می باشد، ذکر مواردی مانند انباری، پارکینگ اختصاصی (در صورت موجود بودن)، قید میزان پیش پرداخت، نوع وترم های پرداخت ثمن مورد معامله وهرنوع توافقات و شروط دیگری که درانجام معامله اثرگذار بوده و معمولا در بخشی از سند تحت عنوان ملاحظات مکتوب می گردد.

از موارد دیگری که درزمان عقدهرقرارداد یا بیع و یا تنظیم اسناد اجاره و... میبایستی مورد لحاظ قرار گیرد، حصول اطمینان از موارد ذیل می باشد:

مورد معامله مستحق الغیر نباشد: بدان معنا که، آنچه به معـرض معامله قرارداده شده بدون معارض باشد و شخص یا اشخاص حقوقی یا حقیقی دیگر، مالکیتی از هیچ نوع در آن نداشته باشند. مانند آنکه در پاره ای موارد سند مالکیت در دست اشخاص می باشد ولی درنهادهای دیگری مانند اداره اوقاف سوابقی از وقف موضوع مورد نظر موجود می باشد، یا درمواردی که در سند مالکیت قید گردیده "تمامی ششدانگ عرصه ملک به مساحت ..." میبایستی اطمینان حاصل نمود برای اعیانی همان ملک مالکیت جداگانه ای وجود نداشته باشد و دقت شود در زمان اقدام به خرید یا اجاره متصرف دیگری غیر از فروشنده، یا موجر مورد را در تصرف نداشته باشد. همینطور دقت شود مورد معامله در توثیق هیچ نهادی اعم از بانکها، قوه قضائیه، اشخاص حقیقی و حقوقی دیگر نباشد

هویت مورد معامله دقیقا شناسایی گردد: بدان معنا که اگر مورد معامله و اسناد ذیربط به رویت متعامل رسید دقت شود آنچه دیده شده همان است که در پایان معامله در ید متعامل قرار خواهد گرفت (در صورت نیاز از اداره ثبت اسناد محل تحقیق گردد، پلاک ثبتی مندرج درسند متعلق به همان ملک رویت شده است یا خیر)

وضعیت و توان مالک برای انجام معامله را به دقت بررسی نمائید: منظور از وضعیت مالک، سن، سلامت ظاهری، عدم زوال عقل و دارا بودن اختیار کامل مالک جهت تصمیم گیری می باشد. در اکثر معاملاتی که یک مالک بهمراه تعداد کثیری از اقوام و دوستان خود در جلسات اولیه شرکت می نماید و افراد غیرمسئول در امــور ذیربط مداخله می نمایند، پایان خوشی برای ان متصور نمیباشد. منظوراز تـوان مالک، امکان انجام معامله توسط وی می باشد، (توصیه می گردد، عـدم ممنوعـیت معاملاتی مالک توسط ارگانهای دولتی احراز گردد سپس اقدامات بعدی صورت پذیرد)

موارد بسیار دیگری نیز وجود دارد که ذکر آنها دراینجا امکان پذیر نمی باشد، لیکن کارشناسان این موسسه آمادگی دارند درهر زمان شما را یاری نمایند.

پس از مدت 18 ماه رکود مسکن در کشور و پایین امدن قیمت املاک  الان زمان مناسبی برای خریداران است  که با طیب خاطر ملک خود را بخرند . زیرا به تجربه ام در کار ملک  میگویم که قیمت ها به کف خود رسیده اند و دیگر پایین نمی آیدو حدود چندماهی است که قیمت ثابت است و بحران جهانی هم کم کم دارد نشانه هایی برای اتمام خود بروز میدهدو زمان مناسب خرید املک رسیده است

 

                                                                                      فرصت مناسب است

 

روزنامه دنیای اقتصاد نوشت:

در حالي‌كه برخي سازنده‌ها در شرايط كنوني ركود مسكن سعي دارند امكان خريد را براي مردم در حد امكان تسهيل كنند و نحوه معامله را در حالت «پرداخت نيمي از ارزش ملك به‌صورت نقد و نيمي ديگر به‌صورت چك» تنظيم كنند، برخي ديگر از سازنده‌ها به شگردهاي جديدي روآورده‌اند كه ظاهرا كمك حال مشتري است، اما در باطن جز تحريك قيمت مسكن نفع ديگري براي مردم ندارد. شاخص‌ترين اين شگردها تقسيط 50درصدي ارزش ملك است كه بهره بالاي 16‌درصدي و اقساط ماهانه 2‌ميليون توماني آن، عاقبت ناخوشايندي براي مشتري تصوير مي‌كند.اين روزها همچنين برخي از سازنده‌هاي مجتمع‌هاي مسكوني تازه تحويل، قيمت فوق‌العاده بالاتر از عرف منطقه را براي فروش پيشنهاد مي‌كنند با اين توجيه كه واحدهاي مسكوني آنها تجهيزات خاص دارد، محكم ساخته شده و سازنده آن معتبر و شناخته شده است. برخي ديگر از اين مجتمع‌ها به ظاهر با قيمت‌هاي مناسب براي فروش عرضه مي‌شود، اما خريدار در نهايت مجبور مي‌شود براي خريد يك واحد مسكوني با حداقل امكانات نظير پاركينگ، هزينه سنگيني را متحمل شود.راه‌هاي جديدي كه اكنون در بازار مسكن براي فروش راحت تعريف شده ممكن است به لحاظ قانوني تخلف به حساب نيايد، اما قطعا با آنچه دولت تحت عنوان ساماندهي بازار مسكن و كنترل قيمت‌ها در دستور كار دارد در تضاد است.

ادامه مطلب

خبر: معاون اقتصادی بانک مرکزی از کاهش 8/36 درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی در حالی خبر داده است که وزارت مسکن و شهرسازی طی این مدت هیچ گاه رکود در تولید مسکن را نپذیرفته است و همواره اعلام کرده است رکود تولید نداریم و با تاکید بر میزان صدور پروانه‌های ساختمانی آن را ملاک رشد در این بخش دانسته است. هرچند کارشناسان بخش مسکن تعداد پروانه‌های ساختمانی را عامل سنجش افزایش یا کاهش تولید قلمداد نمی‌کنند اما با اعلام آمار رسمی کاهش در صدور پروانه‌های ساختمانی این موضوع نشان می‌دهد که رکود در تولید مسکن مسئله جدی است که حتی مسئولان امر به آن اذعان کرده‌اند هرچند حسین قضاوی معاون اقتصادی بانک مرکزی درباره دلیل کاهش تعداد پروانه‌های صادرشده عنوان کرده است: باید توجه داشت در سه‌ماهه اول سال گذشته بخش ساختمان از رونق خوبی برخوردار بود اما امسال رکود بر این بخش سایه افکنده است.از سوی دیگر مسئله مسکن مهر که هنوز در مرحله آماده‌سازی زمین است در آمار محاسبه نشده است. اما پیش از این کارشناسان و دست اندرکاران بخش مسکن اعلام کرده بودند که با رکود بازار مسکن بخش تولید نیز دچار رخوت شده است. هرچند رئیس هیأت مدیره انجمن انبوه‌سازان معتقد است: اعتماد در سرمایه‌گذاری بخش مسکن از بین رفته است چراکه امنیت سرمایه‌گذاری وجود ندارد. اگر دولت با تعامل با بانک‌ها این تضمین را بدهد به طور قطع این بخش به سمت رشد حرکت خواهد کرد و دیگر با مسئله انفجار قیمت خانه مواجه نخواهیم شد خطری که امروز در کمین بازار مسکن کشور است.

با جهش قیمت‌ها مواجه خواهیم شد

ایرج رهبر در گفت و گو با خبر با تاکید براینکه رونق ورکود لازمه بخش مسکن بوده و امری طبیعی است، تصریح کرد: وقتی این رکود طولانی می‌شود در واقع در حال هشددار دادن است. زیرا با تزریق نقدینگی یک دفعه بخش قابل توجهی به این بازار هجوم می‌آورند وبا جهش قیمت‌ها مواجه خواهیم شد. اگر امروز می‌خواهیم دچار این مشکل نشویم باید تمامی دستگاه‌های اجرایی کشور و بخش خصوصی دست به دست یکدیگر دهند و زمینه را برای رشد سرمایه‌گذاری و رشد تولید فراهم کنند.

وی درباره تأثیر کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی بر تولید مسکن گفت: وقتی بازار خرید وفروش ملک دچار رکود می‌شود و معامله‌ای صورت نمی‌گیرد به طور طبیعی انگیزه برای تولید نیز کاهش پیدا می‌کند. کسی انگیزه برای تولید ندارد، بازار در حالت انتظار نگه داشته می‌شود و همه صبر می‌کنند در آینده چه اتفاقی می‌افتد. اینکه بگوییم صدور پروانه‌های ساخت ملاک عمل است امری اشتباه است.

رهبر افزود: به هیچ وجه پروانه‌های ساختمانی ملاک تولید نیست چراکه وقتی پروانه‌ای صادر می‌شود حداقل دو سال طول می‌کشد که ساختمان پایان کار بگیرد. برخی از پروانه‌ها هم به مرحله اجرا نمی‌رسند. صدور پروانه دلیل بر ساخت ساختمان نیست پس نمی‌توان پروانه را ملاک قرار داد. باید دید در پایان هرسال چه تعداد ساختمان پایان کار می‌گیرند.وی ادامه داد: در حال حاضر حتی صدور مجوز پروانه‌های ساختمانی نیز کاهش یافته است. لذا رکود در تولید امری طبیعی است و امروز دچار این معضل شده‌ایم و به‌جای آنکه مسئولان با دادن آمارهای حاشیه‌ای به فکر پاک کردن صورت مسئله باشند به‌دنبال رفع آن باشند و برنامه‌ای چاره ساز در این بخش تدوین وبه اجرا دربیاورند. ادامه این رکود می‌تواند اثرات غیرقابل جبرانی به این بخش وارد کند که نتیجه‌ای جز افزایش دوباره قیمت‌ها را ندارد.

مسکن از کالای سرمایه‌ای خارج شود

رئیس هیأت مدیره انجمن انبوه‌سازان با اشاره به اینکه بخش مسکن مسائل خاص خود را دارد اما می‌توان با تدوین برنامه‌ای هدفمند و ریشه‌ای مشکلات این بخش را رفع کرد. تصریح کرد: باید نگاه مصرفی به این بخش داشت. متأسفانه مسکن کالای سرمایه‌ای در کشور ما است و این مسئله سبب شده همیشه متأثر از فضای اقتصادی و سیاسی کشور باشد.

وی افزود: اگر دولت بخواهد و عزم خود را جزم کند می‌تواند چالش‌های این بخش را از میان ببرد. دولت قبل از آنکه تزریق نقدینگی بخواهد این بازار را رونق بدهد باید پا به میدان بگذارد و زمینه را برای تولید افزایش دهد. وقتی از انبوه ساز حمایت شود شرایط فراهم می‌شود تا عرضه افزایش یابد آن‌وقت با افزایش عرضه اگر بازار از رکود در بیاید جهش قیمت‌ها غیرقابل کنترل نخواهد بود. در حال حاضر بهترین فرصت است که دولت و وزارت مسکن و شهرسازی وارد میدان شوند و زمینه تولید را فراهم کنند و آن را افزایش دهند وگرنه غفلت از این مسئله تبعات غیرقابل جبرانی را خواهد داشت.

وقتی حمایت مالی وجود ندارد توقع افزایش تولید نیز امری نابجاست

رهبر گفت: دولت می‌تواند این زمینه را فراهم کند. باید با بانکها و وزارت اقتصاد تعامل بیشتری داشته باشند و اعتبار ویژه‌ای به این بخش بدهند چون همانطور که می‌دانید 35 درصد بخش اقتصاد کشور به مسکن برمی گردد و حجم عمده اشتغال نیز در این بخش است. اگر نخواهند مشکلات مالی این بخش را رفع کنند به تبع اقتصاد کشور دچار زیان می‌شود. در حال حاضر نیز نتیجه آن به‌خوبی مشهود است. پس باید طوری برنامه‌ریزی کرد که تأمین منابع مالی این بخش در اولویت قرار گیرد. چراکه بیش از این نمی‌توان به این بخش فشار آورد و باید هرچه سریعتر چاره‌ای برای این بخش اندیشیده شود وگرنه دچار بیماری غیرقابل علاجی می‌شود.

رئیس هیأت مدیره انجمن انبوه‌سازان تصریح کرد: انبوه‌سازان پتانسیل بالایی دارند چراکه تاکنون بیشتر ساخت و ساز خانه از طریق انبوه‌سازان انجام شده است و 90 درصد تولید کشور برعهده این بخش است. اما نیاز به حمایت دارند. در کشوری که به طور متوسط سالانه 850 هزار ازدواج رخ می‌دهد این نیاز بالاست. باید متولیان امر برنامه‌ریزی کنند تا خانه‌سازی با محوریت انبوه‌سازان انجام گیرد.

وی افزود: طرحی به نام مسکن مهر نیز اجرا شد اما با توجه اینکه انبوه‌سازان نادیده گرفته شده بودند تاکنون موفق نشده است. اما اگر به این بخش توجه شود به همان میزان نیز می‌توان اطمینان داشت طرح‌ها به سرانجام برسند چراکه انبوه ساز نرم افزار تولید را در اختیار دارد. اگر منابع مالی تأمین شود و از سوی دیگر صنعتی‌سازی در کشور رشد کند دیگر معضل مسکن نخواهیم داشت.

بحران مالي مسکن ايران در راه است. گزارش عملکرد نظام بانکي کشور نشان از نزديک بودن بحران مالي بانک ها به دليل عدم بازپرداخت وام هاي مسکن دارد. طبق آخرين جدول ارائه شده از سوي بانک مسکن مانده مطالبات معوق بخش خصوصي در سال 1387 ، 595 ميليارد تومان است که اين رقم نسبت به سال گذشته آن رشد 38 درصدي مطالبات معوق در اين بخش را نشان مي دهد. طبق اين گزارش طي سال هاي 84 تا 86 مطالبات معوق بخش خصوصي در هر سال به ترتيب بيش از صد درصد نسبت به سال گذشته رشد داشته است تا اينکه در سال 87 اين رقم، روندي صعودي به خود گرفت تا مطالبات معوق بخش خصوصي با 38 درصد رشد مواجه شود. اين در حالي است که مطالبات معوق بخش خصوصي 14 درصد تسهيلات اعطايي بانک مسکن را در بخش ساختمان و مسکن تشکيل مي دهد. طبق آخرين گزارش عملکرد نظام بانکي کشور مجموع تسهيلات اعطايي بانک مسکن در پنج بخش اقتصادي (کشاورزي، صنعت و معدن، ساختمان و مسکن و بازرگاني و صادرات) در سال 87، چهار هزار و 332 ميليارد تومان بوده است که از اين تعداد چهار هزار و 302 ميليارد تومان مربوط به بخش مسکن است. اين گزارش حاکي است تسهيلات اعطايي به بخش مسکن در سال 87 نيم درصد رشد را نسبت به سال گذشته اش نشان مي دهد. همچنين رشد تسهيلات اعطايي بانک مسکن در اين بخش در سال 84 ، 141 درصد، در سال 85 ، 77 درصد و در سال 86 منفي هفت درصد بوده است. تمامي اين اعداد و ارقام نشان از آن دارد که بانک مسکن طي چهار سال گذشته تسهيلات زيادي را به ساخت و ساز مسکن در کشور اختصاص داده است اما به دليل کاهش قيمت مسکن احتمال عدم بازپرداخت تسهيلات بخش مسکن بانک ها بالاست.

ادامه مطلب

خسروی در گفتگو با پایگاه اطلاع رسانی شبكه خبر با بیان اینکه مردم نباید به مشاوران املاکی که فاقد برچسب کد رهگیری هستند مراجعه کنند، افزود: هر مشاور املاکی که این برچسب معامله ای را نداشته و معامله ای انجام داده باشد، جرم کرده است. رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاك تهران افزود: مشاوران املاکی که دارای کد رهگیری هستند با برچسبی که روی شیشه ملک نصب شده است شناخته می شوند . وی گفت: در حال حاضر با کد رهگیری خرید و فروش در بیش از 65 هزار مشاور املاک سراسر کشور انجام می شود و همین اقدام جلوی سوداگری مسکن را گرفته است و نمی توان ملکی را به طور همزمان به چندین نفر فروخت. خسروی تصریح کرد: کد رهگیری، کلیه قراردادها را ثبت و کنترل می کند و همه خریدو فروش ها ثبت می شود و مشاور املاک به راحتی با ورود به سامانه ، همه مشخصات ملک مورد نظر را مشاهده می کند. رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاك تهران خاطرنشان کرد: همزمان با سامان دهی کد رهگیری در مشاوران املاک از ابتدای تیر 87، برنامه ریزی برای ساخت خانه مهر و کنترل کردن قیمت مصالح ساختمانی، بهای مسکن کاهش یافت و انتظار می رود این کاهش قیمت تا سال آینده ادامه داشته باشد. وی بابیان اینکه انتخابات در کاهش یا افزایش قیمت بی تاثیر است افزود: کد رهگیری راه دلالان مسکن را بسته است و مردم تمایل بیشتری به خرید و فروش از مشاوران املاکی دارند که دارای کد رهگیری و برچسب آن هستند.

سخنگوی دولت گفت: سامانه معاملات مسکن در حال تکمیل و راه اندازی است و با راه اندازی این سامانه از این پس معاملات مسکن به صورت الکترونیکی انجام می شود.به گزارش ایرنا، غلامحسین الهام در حاشیه دومین کنفرانس بین المللی شهرداری الکترونیک در جمع خبرنگاران افزود: با طراحی این سامانه و با توجه به شناسایی و کد رهگیری معاملات، فضای قیمت مسکن کنترل و مهار شد. وی تصریح کرد: اجرای این طرح از طرفی از معاملات معارض جلوگیری می کند و از طرف دیگر مشکل مردم در انجام معاملات را بر طرف و حل خواهد کرد. الهام ادامه داد: هم اکنون با انبوهی از پرونده های دادگستری مواجه هستیم که حل آن نیز مشکل است که این به دلیل نبود سیستم معاملات صورت گرفته و به معاملات مسکن اختصاص دارد. به گفته سخنگوی دولت، این سیستم بین بنگاه ها و دفترخانه ها مرتبط است و باید هر چه سریع تر بخش های نرم افزار و شبکه آن توسط دفترخانه راه اندازی شود. الهام به انجام خدمات الکترونیکی در بخش بازرگانی اشاره کرد و گفت: بازرگانی در واقع مهم ترین بخش در رسیدگی به ارائه خدمات عمومی به مردم است، بر این اساس در وزارت بازرگانی در حوزه تجارت، واردات و صادرات سیستم الکترونیکی تدارک دیده شده است.